一.商圈形態(tài)
商圈形態(tài)的了解是進行商圈分析的基礎，一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種：
——商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費習性為快速、流行、娛樂、沖動購買及消費金額比較高等。
——住宅區(qū)。該區(qū)戶數多，至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費習性為消費者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品購買率高等。
——文教區(qū)。該區(qū)附近有大、中、小學校等。文教區(qū)的消費習性為消費群以學生居多、消費金額普遍不高、休閑食品、文教用品購買率高等。
——辦公區(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費習性為便利性、外來人口多、消費水準較高等。
——混合區(qū)。住商混合、住教混合?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費特色，屬多元化的消費習性。
二.商圈的確定
對現有商店商圈的大小、形狀和特征可以較為精確地確定。在國外，一般用信用證和支票購物，可由此查知顧客的地址、購物頻率、購物數量等情況，國內可以通過售后服務登記、顧客意向征詢、贈券等形式搜集有關顧客居住地點的資料，進而劃定商圈。
但是對于一家尚未設立的連鎖店鋪而言，由于缺乏商圈統(tǒng)計的基本資料，當然更談不上顧客的支持程度了。因此在從事商圈設定的考慮時，可以針對設店地區(qū)居民的生活形態(tài)及具有關連性的因素為出發(fā)點，并配合每天人口的流動情形，深入探討該地區(qū)人口集中的原因，以及其流動的范圍，以此作為基本資料來從事商圈的設定。
尤其是一家大規(guī)模的連鎖經營企業(yè)，其商圍的設定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顧客會利用各種交通工具前來，因此其商圈乃屬于特性商圈，所以對于設店地區(qū)內工作、學習的人的流動性、購物者的流動性、城市規(guī)劃、人口分布、公路建設、公共交通等均要加以觀察，并配合各有關的調查資料，運用趨勢分析以進行商圈設定。
三．商圈分析的內容與步驟
商圈分析的內容主要由以下部分組成：
(1)人口規(guī)模及特征：人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房的居民百分比；總的可支配收入秾格昵戈弄;人均可支配收入；職業(yè)分布；人口變化趨勢，以及到城市購買商品的鄰近農村地區(qū)顧客數量和收入水平。
(2)勞動力保障：管理層的學歷、工資水平；管理培訓人員的學歷、工資水平；普通員工的學歷與工資水平。
(3)供貨來源：運輸成本；運輸與供貨時間；制造商和批發(fā)商數目；可獲得性與可靠性。
(4)促銷：媒體的可獲得性與傳達頻率；成本與經費情況。
(5)經濟情況：主導產業(yè)；多角化程度；項目增長；免除經濟和季節(jié)性波動的自由度。
(6)競爭情況：現有競爭者的商業(yè)形式、位置、數量、規(guī)模、營業(yè)額、營業(yè)方針、經營風格、經營商品、服務對象；所有競爭者的優(yōu)勢與弱點分析；競爭的短期與長期變動；飽和程度。
(7)商店區(qū)位的可獲得性：區(qū)位的類型與數目；交通運輸便利情況、車站的性質、交通聯結狀況、搬運狀況、上下車旅客的數量和質量；自建與租借店鋪的機會大?。怀鞘幸?guī)劃；規(guī)定 開店 的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應避免 開店 ；成本。
(8)法規(guī)：稅收；執(zhí)照；營業(yè)限制；最低工資法；規(guī)劃限制o
(9)其它：租金；投資的最高金額；必要的停車條件等
下面對上述內容作具體分析。
先看人口特征分析。關于商圈內的人口規(guī)模、家庭數目、收入分配、教育水平和年齡分布等情況可從政府的人口普查、購買力調查、年度統(tǒng)計等資料中獲知?？蓮纳虡I(yè)或消費統(tǒng)計公告中查到特定商品的零售額、有效購買收入、總的零售額等資料。
再看競爭分析。在作商圈內競爭分析時必須考慮下列因素：現有商店的數量，現有商店的規(guī)模分布，新店開張率，所有商店的優(yōu)勢與弱點，短期和長期變動以及飽和情況等。任何一個商圈都可能會處于商店過少、過多和飽和的情況。商店過少的商圈內只有很少的商店提供滿足商圈內消費者需求的特定產品與服務；商店過多的商圈，有太多的商店銷售特定的產品與服務，以致每家商店都得不到相應的投資回報；一個飽和的商圈商店數目恰好滿足商圈內人口對特定產品與服務的需要。飽和指數表明一個商圈所能支持的商店不可能超過一個固定數量，飽和指數可由公式求得。
IRS＝C×RE／RF
式中 IRS——商業(yè)圈的零售飽和指數；
C——商業(yè)圈內的潛在顧客數目；
RE——商圈內消費者人均零售支出；
RF——商圈內商店的營業(yè)面積。
假設在商國內有10萬個家庭，每周在食品中支出25元人民幣，共有15個店鋪在商國內，共有144000平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數為…
IRS＝100000×25／144000＝￥17．36
這一數字越大，則意味著該商圈內的飽和度越低；該數字越小，則意味著該商圈內的飽和度越高。在不同的高圈中，應選擇零售飽和指數較高的商圈 開店 。
第三是對商圈內經濟狀況的分析。如果商圈內經濟很好，居民收入穩(wěn)定增長，則零售市場也會增長；如果商圈內產業(yè)多角化，則零售市場一般不會因對某產品市場需求的波動而發(fā)生相應波動；如果商圈內居民多從事同一行業(yè)，則該行業(yè)波動會對居民購買力產生相應影響，商店營業(yè)額也會相應受影響，因此要選擇行業(yè)多樣化的商圈開業(yè)。
商圈分析的步驟一般可分為以下幾步：
第一步是確定資料來源，包括銷售記錄分析、信用證交易分析、郵政編碼分析、調查等。
第二步是確定調查的內容，包括購物頻率、平均購買數量、顧客集中程度。
第三步是對商業(yè)圈的三個組成部分進行確定。
第四步是確定商困內居民人口特征的資料來源。
第五步是根據上述分析，確定是否在商圈內營業(yè)。
最后要確定商店的區(qū)域、地點和業(yè)態(tài)等。
商圈形態(tài)的了解是進行商圈分析的基礎，一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種：
——商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費習性為快速、流行、娛樂、沖動購買及消費金額比較高等。
——住宅區(qū)。該區(qū)戶數多，至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費習性為消費者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品購買率高等。
——文教區(qū)。該區(qū)附近有大、中、小學校等。文教區(qū)的消費習性為消費群以學生居多、消費金額普遍不高、休閑食品、文教用品購買率高等。
——辦公區(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費習性為便利性、外來人口多、消費水準較高等。
——混合區(qū)。住商混合、住教混合?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費特色，屬多元化的消費習性。
二.商圈的確定
對現有商店商圈的大小、形狀和特征可以較為精確地確定。在國外，一般用信用證和支票購物，可由此查知顧客的地址、購物頻率、購物數量等情況，國內可以通過售后服務登記、顧客意向征詢、贈券等形式搜集有關顧客居住地點的資料，進而劃定商圈。
但是對于一家尚未設立的連鎖店鋪而言，由于缺乏商圈統(tǒng)計的基本資料，當然更談不上顧客的支持程度了。因此在從事商圈設定的考慮時，可以針對設店地區(qū)居民的生活形態(tài)及具有關連性的因素為出發(fā)點，并配合每天人口的流動情形，深入探討該地區(qū)人口集中的原因，以及其流動的范圍，以此作為基本資料來從事商圈的設定。
尤其是一家大規(guī)模的連鎖經營企業(yè)，其商圍的設定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顧客會利用各種交通工具前來，因此其商圈乃屬于特性商圈，所以對于設店地區(qū)內工作、學習的人的流動性、購物者的流動性、城市規(guī)劃、人口分布、公路建設、公共交通等均要加以觀察，并配合各有關的調查資料，運用趨勢分析以進行商圈設定。
三．商圈分析的內容與步驟
商圈分析的內容主要由以下部分組成：
(1)人口規(guī)模及特征：人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房的居民百分比；總的可支配收入秾格昵戈弄;人均可支配收入；職業(yè)分布；人口變化趨勢，以及到城市購買商品的鄰近農村地區(qū)顧客數量和收入水平。
(2)勞動力保障：管理層的學歷、工資水平；管理培訓人員的學歷、工資水平；普通員工的學歷與工資水平。
(3)供貨來源：運輸成本；運輸與供貨時間；制造商和批發(fā)商數目；可獲得性與可靠性。
(4)促銷：媒體的可獲得性與傳達頻率；成本與經費情況。
(5)經濟情況：主導產業(yè)；多角化程度；項目增長；免除經濟和季節(jié)性波動的自由度。
(6)競爭情況：現有競爭者的商業(yè)形式、位置、數量、規(guī)模、營業(yè)額、營業(yè)方針、經營風格、經營商品、服務對象；所有競爭者的優(yōu)勢與弱點分析；競爭的短期與長期變動；飽和程度。
(7)商店區(qū)位的可獲得性：區(qū)位的類型與數目；交通運輸便利情況、車站的性質、交通聯結狀況、搬運狀況、上下車旅客的數量和質量；自建與租借店鋪的機會大?。怀鞘幸?guī)劃；規(guī)定 開店 的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應避免 開店 ；成本。
(8)法規(guī)：稅收；執(zhí)照；營業(yè)限制；最低工資法；規(guī)劃限制o
(9)其它：租金；投資的最高金額；必要的停車條件等
下面對上述內容作具體分析。
先看人口特征分析。關于商圈內的人口規(guī)模、家庭數目、收入分配、教育水平和年齡分布等情況可從政府的人口普查、購買力調查、年度統(tǒng)計等資料中獲知?？蓮纳虡I(yè)或消費統(tǒng)計公告中查到特定商品的零售額、有效購買收入、總的零售額等資料。
再看競爭分析。在作商圈內競爭分析時必須考慮下列因素：現有商店的數量，現有商店的規(guī)模分布，新店開張率，所有商店的優(yōu)勢與弱點，短期和長期變動以及飽和情況等。任何一個商圈都可能會處于商店過少、過多和飽和的情況。商店過少的商圈內只有很少的商店提供滿足商圈內消費者需求的特定產品與服務；商店過多的商圈，有太多的商店銷售特定的產品與服務，以致每家商店都得不到相應的投資回報；一個飽和的商圈商店數目恰好滿足商圈內人口對特定產品與服務的需要。飽和指數表明一個商圈所能支持的商店不可能超過一個固定數量，飽和指數可由公式求得。
IRS＝C×RE／RF
式中 IRS——商業(yè)圈的零售飽和指數；
C——商業(yè)圈內的潛在顧客數目；
RE——商圈內消費者人均零售支出；
RF——商圈內商店的營業(yè)面積。
假設在商國內有10萬個家庭，每周在食品中支出25元人民幣，共有15個店鋪在商國內，共有144000平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數為…
IRS＝100000×25／144000＝￥17．36
這一數字越大，則意味著該商圈內的飽和度越低；該數字越小，則意味著該商圈內的飽和度越高。在不同的高圈中，應選擇零售飽和指數較高的商圈 開店 。
第三是對商圈內經濟狀況的分析。如果商圈內經濟很好，居民收入穩(wěn)定增長，則零售市場也會增長；如果商圈內產業(yè)多角化，則零售市場一般不會因對某產品市場需求的波動而發(fā)生相應波動；如果商圈內居民多從事同一行業(yè)，則該行業(yè)波動會對居民購買力產生相應影響，商店營業(yè)額也會相應受影響，因此要選擇行業(yè)多樣化的商圈開業(yè)。
商圈分析的步驟一般可分為以下幾步：
第一步是確定資料來源，包括銷售記錄分析、信用證交易分析、郵政編碼分析、調查等。
第二步是確定調查的內容，包括購物頻率、平均購買數量、顧客集中程度。
第三步是對商業(yè)圈的三個組成部分進行確定。
第四步是確定商困內居民人口特征的資料來源。
第五步是根據上述分析，確定是否在商圈內營業(yè)。
最后要確定商店的區(qū)域、地點和業(yè)態(tài)等。
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本文來源： 商圈分析的內容和步驟
