目前，市場上存在的 商鋪 ，除了社區臨街 商鋪 ，還有商業街 商鋪 和購物中心 商鋪 以及專業市場 商鋪 等。今天，我們就先簡單聊聊投資商業街 商鋪 和購物中心 商鋪 的那些門道兒。
投資 商鋪 要把握仨要點
“人人都知道 商鋪 投資很賺錢，但是怎么賺是個問題。不是沒有好鋪位，關鍵是投資者怎么尋找。”從事商業管理行業15年的唐斌表示，要解答這個問題，投資者最好先搞清楚投資 商鋪 是怎么賺錢的。
在他看來，投資者選擇投資 商鋪 要把握三點，分別是收益、升值和穩健。展開來說，即“投資回報率是投資者進行 商鋪 投資的主要原因，其次要看好 商鋪 自身的升值空間，而租金收益穩定，在投資決策中也起關鍵作用。”
選擇 商鋪 時地段最重要
“同是一類 商鋪 ，有的 商鋪 投資回報率能達到8%~12%，也有的才5%左右，這是什么造成的？”同致行（中國）地產顧問有限公司鄭州分公司洛陽事業部副總監李紅偉表示，在投資 商鋪 時，投資者最應該注意的是地段，其次為人流量，然后還要看主力店。
而唐斌也表示，他們做過一次關于“投資 商鋪 需要著重考慮的因素”的調查，結果顯示地理位置同樣排在首位，接下來是客流量，然后依次為價格/租金、周邊商業環境、是否有國內或國際知名商家經營、商業總規模量、交通狀況、開發商實力及管理水平、經營特色、商業配套、停車條件等等。
購物中心 商鋪 投資利弊
優點：不用操心 商鋪 招租 投資收益穩定
唐斌告訴記者，購物中心有著自己的運營管理特點，所以它需要出售產權式 商鋪 的時候，多采取“帶租約銷售”或委托統一招商管理的模式。這樣，投資者擁有 商鋪 的產權，但不參與 商鋪 招商，甚至在投資者購買 商鋪 之前， 商鋪 就已經被購物中心統一出租。
“開發商或物業管理方會按照合約，定期以一定比例將租金交給投資者，這個比例一般為8%~12%，投資者不干預 商鋪 承租方的經營。這種‘帶租約銷售’或委托統一招商管理的 商鋪 可以自由買賣，不影響商戶的經營，同時商戶的經營活動也不涉及 商鋪 的產權者——這是購物中心 商鋪 投資的最大優點。而且，從投資收益角度來看，購物中心 商鋪 較為穩定。但是受建筑體量等因素的影響，其經營所面臨的風險也比較大。”他舉例說，就洛陽市場而言，王府井百貨的成功運作和新銀泰百貨的定位缺位、經營不良是一對最好的例子。
缺點：命運不能自己把握 開發商很重要
對購物中心 商鋪 來說，購物中心本身具有的各種條件是 商鋪 投資的因素，其 商鋪 價值更多來自購物中心這個項目的價值， 商鋪 的個性化因素對投資價值的影響也不是很大。“購物中心 商鋪 對開發商的要求較高，要考驗他們的招商能力和資源整合能力，對于投資者來說，命運沒有把握在自己手中，而要看整個商業中心的‘臉色’，也就是說‘它活了你就活’。”李紅偉說。
另外，因為開發商回籠資金（即產權分散銷售）與管理方商業經營（即統一規劃經營）兩者是一對矛盾，很多購物中心很容易就出現“一賣就死，一租就亂”的局面，就此，唐斌還表示，購物中心的策劃、建立、經營都要在統一的組織體系下運作，必須要有統一的商業形象，以統一經營政策進行運營，這樣投資收益才會比較穩健，投資者在投資時要注意選擇。
商業街 商鋪 投資趨勢
趨勢一：進駐成熟商業地產
唐斌把商業街分為專業、復合商業街兩種，他說，前者往往集中經營某一類（種）商品，如建材、汽車配件、休閑娛樂、酒吧、餐飲等；后者對經營的商品則不確定，經營者可以按照自己的設想去隨意經營。
“總體來說，從運營成本的角度來看，專業商業街符合市場競爭規律，同時不太容易發生因為規劃設計不合理，導致整個項目運營產生問題的情況；復合型商業街對開發商、經營者的要求都較高，同時因為商業地產進入洛陽較晚，早年興建的商業街存在諸多硬傷，后期又沒有加以調整，目前正面臨著成熟商業地產的沖擊，例如上海市場步行街正面對與萬達廣場商業街的競爭。”
“商業街 商鋪 一般需要依托周邊‘主力店’的經營來帶動，像萬達廣場商業街的一些 商鋪 ，就是依靠萬千百貨或者商業街的一些大的品牌的主力店來吸引人流的。”說到萬達廣場商業街，李紅偉一語道破了很多投資者投資商業街 商鋪 時“傍大款”跟隨主力店進駐的心理。
他分析道，對于跟隨主力店進駐投資，最大的好處就是“借光”解決了人流量這一大問題，從而促使 商鋪 很快就能夠被經營者接手，培育期縮短，這樣，投資很快就有回報了。
趨勢二：商業街功能多樣化
在商業街的經營上，唐斌特地舉例說明了餐飲街的優勢。他表示，經營的靈活性能使得商業街保持較高的換鋪率，這一特點尤其表現在餐飲街的經營上，如珠江路商業街，部分 商鋪 幾易其主，讓消費者每一次光臨都發現新的、不同特點的去處。一次次的換鋪，還抬高了商業街的租金，這自然是投資者愿意看到的結果。
“在新都匯觀察上幾分鐘，可以基本得出‘七成左右的人都是來吃飯、喝茶、看電影或者健身、休閑、閑逛’的結論，這就說明了一個趨勢：商業街（購物公園）已經從單一購物向多樣性的功能轉變了。”唐斌還建議，按照這一趨勢，開發商在設計之初就可以對商業街（區）的結構和業態分布進行劃分，比例可以按照購物30%～35%，餐飲20%～25%，休閑、娛樂、服務等30%～40%的比例。
投資 商鋪 要把握仨要點
“人人都知道 商鋪 投資很賺錢，但是怎么賺是個問題。不是沒有好鋪位，關鍵是投資者怎么尋找。”從事商業管理行業15年的唐斌表示，要解答這個問題，投資者最好先搞清楚投資 商鋪 是怎么賺錢的。
在他看來，投資者選擇投資 商鋪 要把握三點，分別是收益、升值和穩健。展開來說，即“投資回報率是投資者進行 商鋪 投資的主要原因，其次要看好 商鋪 自身的升值空間，而租金收益穩定，在投資決策中也起關鍵作用。”
選擇 商鋪 時地段最重要
“同是一類 商鋪 ，有的 商鋪 投資回報率能達到8%~12%，也有的才5%左右，這是什么造成的？”同致行（中國）地產顧問有限公司鄭州分公司洛陽事業部副總監李紅偉表示，在投資 商鋪 時，投資者最應該注意的是地段，其次為人流量，然后還要看主力店。
而唐斌也表示，他們做過一次關于“投資 商鋪 需要著重考慮的因素”的調查，結果顯示地理位置同樣排在首位，接下來是客流量，然后依次為價格/租金、周邊商業環境、是否有國內或國際知名商家經營、商業總規模量、交通狀況、開發商實力及管理水平、經營特色、商業配套、停車條件等等。
購物中心 商鋪 投資利弊
優點：不用操心 商鋪 招租 投資收益穩定
唐斌告訴記者，購物中心有著自己的運營管理特點，所以它需要出售產權式 商鋪 的時候，多采取“帶租約銷售”或委托統一招商管理的模式。這樣，投資者擁有 商鋪 的產權，但不參與 商鋪 招商，甚至在投資者購買 商鋪 之前， 商鋪 就已經被購物中心統一出租。
“開發商或物業管理方會按照合約，定期以一定比例將租金交給投資者，這個比例一般為8%~12%，投資者不干預 商鋪 承租方的經營。這種‘帶租約銷售’或委托統一招商管理的 商鋪 可以自由買賣，不影響商戶的經營，同時商戶的經營活動也不涉及 商鋪 的產權者——這是購物中心 商鋪 投資的最大優點。而且，從投資收益角度來看，購物中心 商鋪 較為穩定。但是受建筑體量等因素的影響，其經營所面臨的風險也比較大。”他舉例說，就洛陽市場而言，王府井百貨的成功運作和新銀泰百貨的定位缺位、經營不良是一對最好的例子。
缺點：命運不能自己把握 開發商很重要
對購物中心 商鋪 來說，購物中心本身具有的各種條件是 商鋪 投資的因素，其 商鋪 價值更多來自購物中心這個項目的價值， 商鋪 的個性化因素對投資價值的影響也不是很大。“購物中心 商鋪 對開發商的要求較高，要考驗他們的招商能力和資源整合能力，對于投資者來說，命運沒有把握在自己手中，而要看整個商業中心的‘臉色’，也就是說‘它活了你就活’。”李紅偉說。
另外，因為開發商回籠資金（即產權分散銷售）與管理方商業經營（即統一規劃經營）兩者是一對矛盾，很多購物中心很容易就出現“一賣就死，一租就亂”的局面，就此，唐斌還表示，購物中心的策劃、建立、經營都要在統一的組織體系下運作，必須要有統一的商業形象，以統一經營政策進行運營，這樣投資收益才會比較穩健，投資者在投資時要注意選擇。
商業街 商鋪 投資趨勢
趨勢一：進駐成熟商業地產
唐斌把商業街分為專業、復合商業街兩種，他說，前者往往集中經營某一類（種）商品，如建材、汽車配件、休閑娛樂、酒吧、餐飲等；后者對經營的商品則不確定，經營者可以按照自己的設想去隨意經營。
“總體來說，從運營成本的角度來看，專業商業街符合市場競爭規律，同時不太容易發生因為規劃設計不合理，導致整個項目運營產生問題的情況；復合型商業街對開發商、經營者的要求都較高，同時因為商業地產進入洛陽較晚，早年興建的商業街存在諸多硬傷，后期又沒有加以調整，目前正面臨著成熟商業地產的沖擊，例如上海市場步行街正面對與萬達廣場商業街的競爭。”
“商業街 商鋪 一般需要依托周邊‘主力店’的經營來帶動，像萬達廣場商業街的一些 商鋪 ，就是依靠萬千百貨或者商業街的一些大的品牌的主力店來吸引人流的。”說到萬達廣場商業街，李紅偉一語道破了很多投資者投資商業街 商鋪 時“傍大款”跟隨主力店進駐的心理。
他分析道，對于跟隨主力店進駐投資，最大的好處就是“借光”解決了人流量這一大問題，從而促使 商鋪 很快就能夠被經營者接手，培育期縮短，這樣，投資很快就有回報了。
趨勢二：商業街功能多樣化
在商業街的經營上，唐斌特地舉例說明了餐飲街的優勢。他表示，經營的靈活性能使得商業街保持較高的換鋪率，這一特點尤其表現在餐飲街的經營上，如珠江路商業街，部分 商鋪 幾易其主，讓消費者每一次光臨都發現新的、不同特點的去處。一次次的換鋪，還抬高了商業街的租金，這自然是投資者愿意看到的結果。
“在新都匯觀察上幾分鐘，可以基本得出‘七成左右的人都是來吃飯、喝茶、看電影或者健身、休閑、閑逛’的結論，這就說明了一個趨勢：商業街（購物公園）已經從單一購物向多樣性的功能轉變了。”唐斌還建議，按照這一趨勢，開發商在設計之初就可以對商業街（區）的結構和業態分布進行劃分，比例可以按照購物30%～35%，餐飲20%～25%，休閑、娛樂、服務等30%～40%的比例。
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本文來源： 商鋪投資把握三要點 投資二大趨勢
