社區(qū)商鋪將是今年商鋪投資的主要方向

　　去年下半年至今，低單價的社區(qū)商鋪一直是深圳商鋪市場的熱點。在金融危機下，高端消費需求受到較大程度的打壓，而日常生活開支需求受到的影響就小得多。住宅底商作為投資品種，在金融危機下有幾個較利于中小投資者的特點：一是單價較低，深圳近期在售的住宅底商多集中在15000-36000元/平方米的范圍內，總投資金額較小；二是消費需求穩(wěn)定，住宅底商定位周邊住宅消費需求，受到金融危機影響較小且抗跌性較強；三是住宅底商總體量不大，受業(yè)態(tài)組合影響較小，獨自生存能力較強，只要入住率穩(wěn)定，對于主力店的需求和依賴程度較低，在合適的租金水平下不易出現大范圍空置的情況，總體風險較低。


　　在社區(qū)商鋪的投資中，投資者也一定要對幾個問題心中有數：一是社區(qū)總體的入住率如何，這將是所投資商鋪最重要的支撐力；二是所投資鋪位的工程條件如何，在金融危機下，盡量要選擇帶餐飲功能的商鋪，因為中低端餐飲受到的沖擊是最小的；三是商鋪面積，要根據社區(qū)的具體情況來定奪。一般情況下實用面積40-80平方米為宜，既能滿足便利店的需求，又可以滿足小型餐飲的面積需求，同時也可以兼顧多數社區(qū)零售商業(yè)的面積需求。最后還要參考周邊商業(yè)的租金水平，判斷該社區(qū)商鋪的售價是否合理，一般能達到6%左右的年租金回報率比較合理。今年年初個別地產商拋售的社區(qū)商鋪中，也有出現10%租金回報率的，屬于個別情況。


　　投資大型購物中心及 商場 店中店須謹慎


　　購物中心的運營管理一直以來是讓諸多地產商頭痛的問題。業(yè)態(tài)業(yè)種組合、租售比例、資金退出方式等問題一直沒有完美的解決方法。在目前國內REITs（房地產信托投資基金）還遠未成熟的情況下，發(fā)展商由于無合適資金退出渠道，往往在商鋪租售比例上難以把握。如果追求快速回收資金，不僅面臨銷售方面的巨大壓力，售后也難以對業(yè)態(tài)組合有足夠的控制力，很可能使得整個 商場 七零八落，業(yè)態(tài)組合混亂，甚至因為難以協(xié)調統(tǒng)一招商節(jié)奏，出現較大面積空置。一旦這種情況發(fā)生，帶給中小投資者的是毀滅性的打擊。


　　在深圳市場，大型購物中心往往由于有主力店以及集中宣傳造勢等優(yōu)勢，要價極昂，每平方米超過六七萬是常事，價格容易出現虛高。由于單價較高，中小投資者所購買的鋪位多為小型甚至微型鋪位，工程條件上也可能僅有零售功能。在后期實際招商過程中，往往受限于面積大小或者工程條件等問題，只能進駐一些實力較弱的個體零售商。而個體零售商由于沒有全盤發(fā)展的資金支撐，抵御風險能力較弱而且前期投入成本較低，在金融風暴等極端情況下容易撤場，使得投資者面臨二次招商及租金水平下滑等問題。而如果多個商鋪投資者合作，招進較有實力的連鎖商家，雖然可以在一定程度上避免上述問題，獲得較穩(wěn)定的租金收益。但是由于不同投資者對于回報的預期不同，在租金水平的確定上較難達成一致，而且大型餐飲及連鎖店，由于所要面積較大，承租能力往往較低，較難滿足小面積鋪位投資者的回報要求。


　　因此，投資者在投資購物中心或 商場 內商鋪時，至少需要對如下幾點做好把關：一是開發(fā)商是否有過開發(fā)及運營商業(yè)地產的經驗，有無經驗對于購物中心的價值會有很大影響；二是租售比例，出售鋪位面積占全部面積的10%以下為宜；三是地段，不要被開發(fā)商的宣傳噱頭弄昏了頭，不要過于迷信未來的前景，要確認周邊是否有足夠的消費力可以支撐如此體量的 商場 ；四是要量力而行，商鋪投資與住宅投資不同，風險較大，而且好鋪還需時間養(yǎng)，在投資組合中不宜占據過大比例。另外也不宜多人合資共同投資一個鋪位，否則在后期會遇到許多棘手的問題。

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本文來源： 2009投資大型購物中心及商場店中店須謹慎