地產(chǎn)部

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的三大現(xiàn)狀

第一，商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)快速增長(zhǎng)，區(qū)域泡沫化風(fēng)險(xiǎn)增大。2013年中國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資完成11945億元，增長(zhǎng)28.28%；重慶（樓盤(pán)）、沈陽(yáng)、青島（樓盤(pán)）及廈門(mén)（樓盤(pán)）幾個(gè)城市的購(gòu)物中心空置率高達(dá)15%～20%。而10%，是購(gòu)物中心通常可接受的警戒線。

第二，零售增長(zhǎng)放緩、商業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)頻現(xiàn)。

可以說(shuō)，2013年的商業(yè)地產(chǎn)是你方唱罷我登場(chǎng)，觀者應(yīng)接不暇。一方面，2013年社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)23.781萬(wàn)億元，同比名義增長(zhǎng)13.1%，雖跑贏GDP大盤(pán)，但增速卻較上年放緩1.2個(gè)百分點(diǎn)，這已是連續(xù)第三年下滑，更是2004年以來(lái)的最低增速。

另一方面，并購(gòu)頻現(xiàn)。華潤(rùn)吞并樂(lè)購(gòu)，光耀東方收購(gòu)中關(guān)村(000931,股吧)購(gòu)物廣場(chǎng)，王府井(600859,股吧)收購(gòu)春天百貨，銀泰退出鄂武商，翠微并購(gòu)當(dāng)代和甘家口大廈等，2013年的并購(gòu)案幾乎是2012年的4倍。同時(shí)，還有很多未實(shí)現(xiàn)的交易同樣應(yīng)受關(guān)注，如物美并購(gòu)卜蜂蓮花流產(chǎn)，百佳欲賣(mài)又停，東方家園停業(yè)。其中，最受人矚目的當(dāng)屬娃哈哈商場(chǎng)的未來(lái)。娃哈哈夢(mèng)醒零售業(yè)，未來(lái)舉步維艱。

第三，電商增量大，實(shí)體店體量大，融合模式多樣化。

2013年網(wǎng)絡(luò)零售市場(chǎng)交易規(guī)模近1.9萬(wàn)億元，較2012年增長(zhǎng)高達(dá)42.8%，來(lái)勢(shì)兇猛，但只占到社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8.04%。所以說(shuō)，電商增量大，實(shí)體體量大。

另一方面，電商、傳統(tǒng)零售商相互滲透，新模式層出不窮，電商進(jìn)軍實(shí)體店，如：京東的全球第一家實(shí)體店在新加坡的Chinatown-point開(kāi)業(yè)，聚美優(yōu)品的首家實(shí)體店于2013年12月開(kāi)業(yè)，樂(lè)蜂網(wǎng)也有實(shí)體店開(kāi)業(yè)計(jì)劃。實(shí)體店涉足電子商務(wù)，如萬(wàn)達(dá)上線萬(wàn)匯網(wǎng)，南京中央商場(chǎng)(600280,股吧)集團(tuán)推出云中央，王府井百貨啟動(dòng)網(wǎng)上商城等。連物流公司也來(lái)湊熱鬧，我們知道：讓馬云佩服的人不多，快遞公司順豐的老總王衛(wèi)算一個(gè)，在5月18日，“我要發(fā)”的日子，順豐在全國(guó)開(kāi)業(yè)518家嘿客便利店，瘋狂進(jìn)入O2O，除可以提供快遞物流業(yè)務(wù)、虛擬購(gòu)物外，還具備ATM、冷鏈物流、團(tuán)購(gòu)預(yù)售、試衣間、洗衣、家電維護(hù)等功能，此舉勢(shì)必會(huì)對(duì)電商格局和零售業(yè)帶來(lái)沖擊。

四大問(wèn)題

第一，地方整體規(guī)劃缺失、商業(yè)布局失衡。

不少地方政府并沒(méi)有將城市規(guī)劃與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃統(tǒng)籌安排，硬性搭配商業(yè)用地和住宅用地比例，缺乏對(duì)整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和人口布局的考慮。而一些開(kāi)發(fā)商追求短期獲利，采用以銷(xiāo)售為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)模式，也往往使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)查不足，后期規(guī)劃馬虎，無(wú)心經(jīng)營(yíng)，這直接導(dǎo)致很多城市熱點(diǎn)區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目扎堆入市，而其他區(qū)域卻商業(yè)配套不足，出現(xiàn)整個(gè)城市商業(yè)布局失衡的現(xiàn)象。

第二，地產(chǎn)商缺乏經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)重量輕質(zhì)。

中國(guó)一二線城市購(gòu)物中心的平均體量已從2012年的7萬(wàn)平方米增長(zhǎng)至2013年的逾8萬(wàn)平方米，平均每年新建300個(gè)左右的購(gòu)物中心。中國(guó)在建購(gòu)物中心面積占全球的一半以上。量上去了，我們?cè)倏纯促|(zhì)。體現(xiàn)購(gòu)物中心價(jià)值的最重要的兩項(xiàng)指標(biāo)租金和空置率，目前的情況是租金下降，空置率上升。如沈陽(yáng)商業(yè)購(gòu)物中心空置率高達(dá)24.3%，位居全國(guó)第一。北京（樓盤(pán)）、廣州（樓盤(pán)）優(yōu)質(zhì)商圈的商鋪空置率分別為11.5%和10.0%。二線城市中，成都、沈陽(yáng)的空置率也高達(dá)10.6%及20.2%。造成這一局面的重要原因，是地產(chǎn)商缺乏商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

第三，商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才發(fā)展落后行業(yè)發(fā)展。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的熱門(mén)崗位包括操盤(pán)手、招商及運(yùn)營(yíng)人才，早期很多香港人到大陸，成為第一代購(gòu)物中心的招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。之后，萬(wàn)達(dá)成為商業(yè)地產(chǎn)界的黃埔軍校，從萬(wàn)達(dá)流向各個(gè)房地產(chǎn)公司的人才比比皆是，而高薪跳槽的萬(wàn)達(dá)人，在萬(wàn)達(dá)體制內(nèi)可以發(fā)揮才華，出來(lái)后橘淮而枳卻未必能干好。目前的情況是，跳槽的多，薪酬漲的也快，但200萬(wàn)年薪難求好的項(xiàng)目操盤(pán)手，真正能搞好一個(gè)項(xiàng)目的人并不多。尤其是在商業(yè)地產(chǎn)受到電商沖擊、亟待突破的背景下，就更凸顯出人才的稀缺。

第四，融資瓶頸制約企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型。

商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)同住宅不同，投資大、周期長(zhǎng)、回報(bào)慢，但經(jīng)營(yíng)好的項(xiàng)目，回報(bào)高、收益久。雖然目前除傳統(tǒng)銀行貸款外，金融產(chǎn)品也很多，如海外發(fā)行票據(jù)、信托、私募等，但資金成本通常很高，與商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資金的需求是不匹配的。

去年中信證券(600030,股吧)推出的中信啟航專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃被認(rèn)為是國(guó)內(nèi)首單REITs產(chǎn)品。此產(chǎn)品雖具備REITs的一些產(chǎn)品特征，但與標(biāo)準(zhǔn)的REITs仍有一定差距。而萬(wàn)科入股徽商銀行，也讓產(chǎn)融結(jié)合呼之欲出，但畢竟只有超大企業(yè)才可以做到這點(diǎn)。所以說(shuō)，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的創(chuàng)新還要繼續(xù)，但還是有很長(zhǎng)的路要走。

綜上，我們的忠告是：規(guī)劃要先于開(kāi)發(fā)，經(jīng)營(yíng)比開(kāi)發(fā)重要，找人比找地重要，沒(méi)有金融是萬(wàn)萬(wàn)不行的。

五大發(fā)展趨勢(shì)

第一，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和新型城鎮(zhèn)化將成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力。

美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、2001年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主斯蒂格利茨說(shuō)過(guò)，21世紀(jì)世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展有兩個(gè)重要引擎，一個(gè)是美國(guó)的高科技，一個(gè)是中國(guó)的城鎮(zhèn)化。如此趨勢(shì)下，中國(guó)可以借助美國(guó)的高科技，提升創(chuàng)新能力，利用城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的契機(jī)，將自身經(jīng)濟(jì)帶上一個(gè)臺(tái)階，真正成為既大又強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)體。

從商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的角度，未來(lái)需要關(guān)注的幾點(diǎn)包括：

（1）農(nóng)村土地政策的突破。中共十八屆三中全會(huì)有關(guān)決定中提到建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。

（2）“第一夫人”出訪帶熱民族風(fēng)。“第一夫人”的服飾和用品的國(guó)產(chǎn)化，為支持中國(guó)品牌做出了表率，為中國(guó)消費(fèi)品牌帶來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)，而商業(yè)地產(chǎn)的核心是商品，“第一夫人”的表率既能激發(fā)國(guó)人購(gòu)買(mǎi)國(guó)貨的欲望，也能帶動(dòng)民族消費(fèi)品牌的發(fā)展。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，不失為一件好事。

（3）反腐高壓下，關(guān)注大眾化、非公消費(fèi)的增長(zhǎng)。這同樣會(huì)為未來(lái)的城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來(lái)機(jī)會(huì)，并進(jìn)而促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

第二，商業(yè)地產(chǎn)并購(gòu)整合加速，投資機(jī)會(huì)關(guān)注價(jià)值洼地。

一方面，根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，開(kāi)發(fā)面積排名全國(guó)前四位的開(kāi)發(fā)商占購(gòu)物中心面積總量的比重僅為6.6%，而前十位的開(kāi)發(fā)商也僅為10.8%。但在成熟市場(chǎng)國(guó)家，購(gòu)物中心行業(yè)集中度通常在50%以上。如：美國(guó)2012年共有185家?jiàn)W特萊斯，650多萬(wàn)平方米可租賃面積，而前2名開(kāi)發(fā)商（著名的西蒙集團(tuán)的Premium品牌，和Tanger的Tanger品牌）就有109個(gè)項(xiàng)目和360萬(wàn)平方米，占有59%的項(xiàng)目和55%的面積。

另一方面，很多盲目開(kāi)發(fā)和被動(dòng)開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，將會(huì)被低價(jià)拋售。未來(lái)幾年會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，以強(qiáng)凌弱，并購(gòu)收購(gòu)風(fēng)將會(huì)盛行。

第三，互聯(lián)網(wǎng)與商業(yè)地產(chǎn)緊密結(jié)合，并會(huì)創(chuàng)造新的商業(yè)模式。

提起二者結(jié)合，我們必須要說(shuō)說(shuō)萬(wàn)達(dá)的萬(wàn)匯網(wǎng)。萬(wàn)達(dá)迫于電子商務(wù)的沖擊，強(qiáng)勢(shì)打造萬(wàn)匯網(wǎng)，定位生活服務(wù)類(lèi)電商。在萬(wàn)達(dá)印有王健林烙印的“服從”企業(yè)文化背景下，線上線下業(yè)務(wù)如何互補(bǔ)而不是制約，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)與新興網(wǎng)絡(luò)團(tuán)隊(duì)如何促進(jìn)而不是掣肘，是萬(wàn)達(dá)必須面對(duì)的。但無(wú)論如何，商業(yè)地產(chǎn)巨頭的所有動(dòng)作，都值得我們思考并重視。

另外，以APP、微信平臺(tái)等為代表的互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)社區(qū)模式，隨著“叮咚小區(qū)”獲得1億天使投資而引起關(guān)注。

所有這些創(chuàng)新的核心，都是基于對(duì)數(shù)據(jù)的控制，可以說(shuō)，誰(shuí)掌握了數(shù)據(jù)，誰(shuí)就控制了未來(lái)。

第四，商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)向體驗(yàn)型傾斜，無(wú)自持能力的企業(yè)將被淘汰。

在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，消費(fèi)者購(gòu)物行為隨之發(fā)生了4個(gè)方面的顯著變化：購(gòu)物空間立體化(全渠道購(gòu)物)、時(shí)間碎片化、購(gòu)物移動(dòng)化、信息傳播社交化。這四大變化直接顛覆了傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式。

為了規(guī)避電商的沖擊，同時(shí)適應(yīng)消費(fèi)方式的新變化，傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)中的比重不斷降低，而休閑、娛樂(lè)、社交、生活服務(wù)等體驗(yàn)型業(yè)態(tài)則加速成為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的主體。

第五，社區(qū)型中小購(gòu)物中心將成為發(fā)展亮點(diǎn)。

中國(guó)的購(gòu)物中心分類(lèi)，不同于美國(guó)，僅簡(jiǎn)單分為3類(lèi)，市級(jí)、區(qū)域級(jí)和社區(qū)級(jí)。

金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)是房企龍頭萬(wàn)科組建商用地產(chǎn)管理部后推出的第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，有3個(gè)重要亮點(diǎn)：1.選址。選在北京非核心地帶的、政府支持力度較大的昌平區(qū)居民聚集區(qū)。2.一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)。3.加強(qiáng)餐飲、兒童游樂(lè)、休閑娛樂(lè)的配比。但現(xiàn)狀與定位上的偏差、業(yè)態(tài)的調(diào)整期、交通問(wèn)題以及商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)度問(wèn)題都是萬(wàn)科面臨的挑戰(zhàn)。不過(guò)，社區(qū)商業(yè)必將成為商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的亮點(diǎn)。

總之，我們認(rèn)為，所謂的過(guò)剩只是相對(duì)的，不是絕對(duì)的。即便是在飽和的商圈里，只要有好的業(yè)態(tài)組合、優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，就一定有生存空間，而反面是，即便是在不飽和的商圈，如果業(yè)態(tài)不好，運(yùn)營(yíng)糟糕，那也早晚會(huì)被淘汰。

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