“5:3:2”，曾被認為是 購物中心 里百貨、娛樂及餐飲的最佳比例，這一“金科玉律”如今正在被打破。近日，商報記者了解到，目前我市不少 購物中心 正在加快業態比例的調整。此前，萬達集團董事長王健林更是明確表態：明年開設的萬達廣場將全面取消服飾業態，力爭不招零售業態。業內人士對此分析，在經濟大環境不理想，電子商務沖擊的大背景下， 購物中心 作出相應調整是必然。
零售實體店“寒意漸濃”
“現在生意不行哦，這幾天又連續下雨，來購物的人更少。”9月7日，盡管是周六，但當記者來到位于渝中區解放碑商圈某 購物中心 內的一家品牌服裝店時，銷售人員如是說。
“相比去年同期，業績起碼下滑了兩成。”該銷售人員還說。商報記者也觀察到，該 購物中心 的服裝等零售店鋪大部分門可羅雀，鮮有顧客光顧。
“今兒是周末，我都是約了朋友到頂樓的電影院看電影。”正在等電梯的市民汪涓告訴記者，她平時很少在 購物中心 買衣服，一般都是在網上買。
而在沙坪壩三峽廣場內的另一大型 購物中心 里，情況同樣不容樂觀。“你看嘛，樓下咖啡店坐滿了人，而來店購物的人卻少之又少。”一運動品牌店工作人員稱，“有的顧客我們都認熟了，他們完全是來試衣服尺碼，然后回去在網上買。”
據南坪百聯上海城 購物中心 相關人士透露，以該 購物中心 內零售業態中的服裝類為例，今年上半年業績雖然較去年同期有所增長，但增幅卻出現下滑。“去年上半年，我們服裝類業績增速就達到40%，但就目前的狀況，預計今年截止到9月，增速僅有25%。”該人士透露。
“ 購物中心 零售業績不理想的確存在。”昨日，重慶新中地產總經理何偉堅在接受商報記者采訪時介紹，從2011年起，該公司旗下就有不少業主反映，其在 購物中心 承租的服裝等零售業態業績不好，有的甚至無法交租。
據仲量聯行的研究報告顯示，2012年底至2013年初，國內整個零售市場的銷售額增長開始放緩，2012年底，上海、北京兩地分別僅有兩三家零售商場實現了銷售額增長率上升，大部分商場的銷售額增長率均有所下降。
購物中心 掀起業態調整潮
在萬達集團的2013年度上半年工作總結會上，董事長王健林提出，萬達廣場要減少零售業態占比，特別是減少服飾類零售業態占比，增加生活類業態占比，比如美發、美甲、書吧、教育培訓等。2013年四季度以后開業的萬達廣場，二樓將全面取消服飾業態，力爭不招零售業態，2015年之前把已經開業的72個萬達廣場二樓業態調整完。
“不過，萬達廣場在重慶項目何時調整，具體怎么調整，目前還不方便透露。”萬達廣場重慶方面人士透露。
萬達并不是 購物中心 調整業態比例的個案。據商報記者了解，我市不少 購物中心 也啟動了業態比例的調整。
“集團總部方面早在去年初就有了調整業態比例的想法。”位于較場口的日月光中心項目相關人士日前向商報記者透露，今年年初，該 購物中心 啟動了調整。該人士透露，以服裝為主打的零售業態與餐飲、娛樂業態占比將從原來的5:5調整為3:7。
而南坪百聯上海城 購物中心 相關人士則介紹，今年7月份開始， 購物中心 便實施了調整方案。“原先，我們項目以服裝為主打的零售業態占比達到60%，而餐飲和娛樂各占20%。”該人士稱，調整全部完成之后，餐飲和娛樂兩大業態及新引入的一些服務功能業態占比共計提升到60%，而零售業態占比縮減至40%。
而位于觀音橋商圈的大融城也于今年5月底宣布啟動業態調整。“除了保留大部分快時尚服裝品牌，將通過引入新商家，豐富和提升教育培訓、兒童活動等業態及品牌。”大融城負責人、重慶融科光控實業發展有限公司執行總經理周頌明告訴商報記者，零售業態占比將從原來的70%縮減至60%。
昨日，南坪星光 購物中心 負責人則在接受商報記者采訪時表示，業態比例僅僅是一種參考。“以南坪星光 購物中心 為例，我們也在作部分調整，但是對于業態比例并未作太多考慮。”該負責人介紹，針對賣場商品結構較為單薄的問題，未來還將增加一些商務男裝和成熟女裝品牌；同時，完善價格層次，以滿足在賣場所在區域消費者的不同需求。
調整目的旨在吸引客流
根據中華全國商業信息中心的統計數據，2013年上半年全國百家重點大型零售企業服裝商品零售額同比增長6.9%，增速較上年同期低2.9個百分點。何偉堅認為，服飾類零售業態的租金水平一直較高，但業績普遍下滑，無法持續貢獻高租金，也是目前各 購物中心 調整業態比例的重要原因。
“除了新建的 購物中心 以外，還有不少由傳統百貨改建而成的 購物中心 。”重慶零售商協會秘書長李運楊表示，過去， 購物中心 往往只是采取零售、餐飲和娛樂等幾種業態簡單疊加，但這種模式在目前市場走低和電商沖擊的情況下已經陳舊不堪，轉型體驗式業態才能提升客流和業績。
“此外，各類 購物中心 品牌同質化也較為嚴重，尤以服裝類零售業態最為明顯。”李運楊說，如今 購物中心 的服飾頻繁打折，反而降低了對客流的吸引力，導致 購物中心 內服裝實體店業績不佳。他還表示，萬達（專題閱讀）廣場減少零售業態占比，特別是服飾類零售占比，也是為了減少與萬達百貨（專題閱讀）的業態重合。
其實，零售向來是毛利與規模的平衡游戲，價格是核心。線上勝在便宜，線下贏在體驗。何偉堅表示，在服裝、消費電子、家電和圖書等標準品上，電商對傳統零售渠道的沖擊已非常明顯。但是，電商還難以將一杯熱氣騰騰、香氣四溢的咖啡送到你的面前，也無法提供父母和孩子一起游戲的快樂與滿足。這或許才是各大 購物中心 的機會所在。
新聞縱深
合理布局業態實現差異化經營
根據德勤與中國連鎖經營協會的報告，截至2011年底，中國已開業 購物中心 總量為2812家，但到2015年，這一數字預計將達到4000家。業內分析，由于消費者對高端消費和體驗性消費的需求越來越大，傳統百貨單一的業態形式滿足不了當下的消費群體，因此，多家企業嗅到其中商機，開始大力進軍創新型 購物中心 ，力圖分羹市場。
但高緯環球研究部數據則顯示，從目前國內 購物中心 空置率來看，一線城市 購物中心 平均空置率接近10%；二線城市中，重慶、沈陽、青島及廈門幾個城市由于部分項目招商未達到市場預期， 購物中心 空置率高達15%～20%。
中國連鎖經營協會與德勤華永會計師事務所在去年年底合作發布的《2012中國 購物中心 與連鎖品牌合作發展報告》就已經指出，我國 購物中心 已步入調整的高峰期，建議三線以下城市的 購物中心 開發不能頭腦過熱，須審時度勢；而一、二線城市 購物中心 應注重對運營能力的建設，要以消費需求為先導，明確定位。
據市商委相關人士介紹，截至去年年底，我市主城和區縣，已經建成并投入使用的大型 購物中心 達70余個。“以解放碑商圈為例，不足一平方公里范圍內， 購物中心 數量就達五六個。”該人士表示，競爭激烈，勢必要求各 購物中心 打造差異化經營。
“差異化經營并非一句話就能實現。”重慶新中地產總經理何偉堅則認為，個性化經營模式受到的制約因素有很多：如顧客消費水平、業態組合、品牌豐富度、經營者的管理水平等。“升級改造、業態調整、增強體驗感受均是未來 購物中心 發展的方向，至于具體內容，要根據每個 購物中心 的特色以及弱點針對性地提出，不能一概而論。”何偉堅表示。
“ 購物中心 的建設應從目標市場著眼，從規劃上做起，一切都要圍繞滿足論證的目標市場需求進行規劃和設計、施工及招商。”李運楊則認為，有目標明確的前瞻性， 購物中心 才能有鮮明的風格，合理的布局，創新的人流和物流組織，提檔升級的預設，才能為零售商今后的經營留下廣闊的空間。
另外，李運楊還表示，無論是前提市場調研，還是預設定位，非常關鍵的因素就是要弄清楚，項目究竟是為誰服務？這就要求企業要對所在地消費趨勢、消費文化，包括消費者消費傾向做深入研究。
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本文來源： 重慶購物中心調整業態 零售實體店“寒意漸濃”
