門店尚未開張，卻被提前一年并入財務報表；所租用建筑尚未竣工，卻已開始支付租金——這樣的怪事就出現在大商股份的孫公司吉林 新瑪特 購物休閑廣場有限公司身上。2013年剛剛開業的吉林 新瑪特 ，早在一年前就被列入公司財報合并范圍，并在房產尚未竣工的情況下支付大量租金，導致去年虧損1246.52萬元。
吉林 新瑪特 的營業面積還存在虛增的嫌疑。大商股份公告的計租面積為54188平方米，高出大商集團披露數據75%，且超過開發商商業建筑面積的總額。
仔細梳理大商股份公告可以發現，吉林 新瑪特 虛增營業面積只是冰山一角，大商股份旗下其他門店面積不實的問題層出不窮。
未竣工先付千萬租金
根據大商股份8月23日披露的半年報，上半年公司共有兩家門店開張。其中，吉林 新瑪特 于2013年1月25日開業，該門店位于吉林省吉林市豐滿區吉林大街世紀廣場東側，地下一層至地上四層，計租面積54188平方米。
蹊蹺的是，吉林 新瑪特 明明是今年初才開始營業，卻早在一年前就被納入到了大商股份2012年半年報的合并范圍。作為2012年上半年唯一一家新增合并單位，大商股份介紹稱，吉林 新瑪特 擬于2012年下半年開業經營。
業內人士指出，大商股份的做法顯然不符合零售企業的常規?？紤]到經營性數據的可比性，通常新開門店需要待正式營業之后，甚至到下一個季度，才會進行財務報表的合并處理。即使從大商股份自身而言，吉林 新瑪特 也違反了常規。2013年半年報顯示，新增合并單位2家，分別為：大商集團沈陽于洪 新瑪特 購物休閑廣場有限公司、大商新瑪投資管理（深圳)有限公司。資料顯示，于洪 新瑪特 的開業時間為2012年12月25日。顯然，同為 新瑪特 門店，且均是對外租用場地，于洪 新瑪特 是在開業之后的下一財務周期才納入合并范圍。
此外，吉林 新瑪特 2012年一直處于尚未營業的狀態，卻在當年年報中出現了1246.52萬元的虧損。德勤華永會計事務所一位合伙人分析稱，作為零售企業門店，開業前不存在經營性虧損，裝修費用也可以列為在建工程科目處理，年報的虧損可能是提前支付店面租金導致的。
2012年半年報披露，大商股份與吉林伯爵房地產開發有限公司簽訂的《房屋租賃合同》約定 ，前五個租約年每年租金為2571.22萬元人民幣，第六個租約年至第二十個租約年每年租金為2670.11萬元人民幣。按照1246.52萬元的虧損金額測算，大商股份大約于2012年7月開始向伯爵房地產支付租金。
然而，事實上，2012年7月伯爵房地產開發的盛世紀項目根本不具備交付出租的條件。當年7月13日，吉林市有關領導曾視察正在籌建中的吉林 新瑪特 ，提出希望這項2012年吉林市重點商業項目早竣工、早開業。從施工現場情況看，盛世紀項目的商場部分仍處于土建階段，磚混結構裸露，腳手架也尚未拆除。
按照《企業會計準則》規定，租賃期開始日是指承租人有權行使其使用租賃資產權利的開始日。大商股份近兩年的關聯租賃情況也顯示，租賃起始日多數以開業時間為準。然而，吉林 新瑪特 的現實情況是，大商股份在商業房產尚未竣工、不具備使用條件的情況下提前支付了1200余萬元租金。
同一商鋪面積有三種說法
吉林 新瑪特 不僅租賃起始日撲朔迷離，租用的營業面積更是眾說紛紜，大商股份、大商集團、伯爵房地產等三方各執一詞。吉林 新瑪特 租期20年，預計租金總支出5.29億元，如果以大商集團在發行股份購買資產（草案）中的數據測算，大商股份將為虛增的2萬多平方米場地多支付1.91億元租金。
大商股份在半年報中披露，吉林 新瑪特 承租伯爵房地產開發的盛世紀商業項目，建筑面積57188平方米，計租面積54188平方米，租期20年。租金為前五個租約年1.30元/平方米/日，第六個租約年至第二十個租約年為1.35元/平方米/日。
在此之前，大商集團今年6月份曾發布了一份發行股份購買資產（草案），其中關于參股企業沈陽 新瑪特 的介紹中提及：“吉林 新瑪特 地處吉林省吉林市豐滿區吉林大街105號，位于江南商圈，面積約為31028平方米。”需要指出的是，大商集團披露的面積涵蓋了吉林 新瑪特 租用的所有樓層，“吉林 新瑪特 共有五層，地下一層為超市、家居用品，一層為化妝品、珠寶、女鞋、女包；二層為男裝、男鞋、男包等；三層為女裝；四層為童裝玩具、戶外運動。”
二者比較，大商股份的計租面積明顯高于大商集團披露的數據，面積涉嫌虛增23160平方米，超出比例高達75%。時間間隔2個月的兩份公告，大商股份、大商集團的說法差異極大。
吉林 新瑪特 真實租用的營業面積到底是多少呢？或許可以借鑒一下開發商伯爵房地產的數據。伯爵房地產曾在2011年發行了一份《中景萬通地產股權投資計劃》的融資項目，擬投資標的就是吉林 新瑪特 租用的盛世紀項目。伯爵房地產在項目簡介中介紹：“盛世紀項目總投入約6.5億元，總占地面積2.323公頃，總建筑面積186339平方米，其中，住宅建筑面積為108265平方米，商業建筑面積為46050平方米，地下車庫面積為32023平方米。”顯然，大商股份披露的計租面積遠超過了伯爵房地產資料中的商業建筑面積。
在此，假設大商集團的數據是真實的，按照日租金1.30元/平方米，一年365日計算，大商股份可能會在20年期間為虛增的計租面積多掏出1.91億元。
門店頻現面積“黑洞”
半年報中，大商股份披露的百貨、超市等零售類控股和全資子公司多達68家，這些零售門店既有租賃場地的輕資產模式，也有的是利用自有物業進行經營。仔細梳理可以發現，吉林 新瑪特 虛增營業面積只是冰山一角，大商股份旗下門店面積不實的問題并不鮮見。
在大商股份6月份籌劃資產重組期間，大商集團曾經詳細披露了參股公司情況，其中包括：營口 新瑪特 10%股權、錦州百貨7.43%股權、中百聯合4%股權、沈陽 新瑪特 3%股權、鐵西 新瑪特 3%股權。上述公司的控股股東均為大商股份。
對比大商集團與大商股份披露信息可以看到，除了主營品牌代理的中百聯合之外，包括歸屬于沈陽 新瑪特 的吉林 新瑪特 在內，其他涉及的大商股份零售門店也普遍存在營業面積虛增的問題。
營口 新瑪特 的門店位于營口市站前區渤海大街東1號，大商集團披露其自有物業面積約為2.3萬平方米；而在大商股份官網則稱：“建筑面積近3萬平方米”。
錦州百貨擁有錦州百貨大樓、太和超市、錦州千盛百貨和錦州城市生活廣場4家門店。錦州城市生活廣場成立時間最短，大商集團披露該門店共有三層，面積約為1.32平方米；而在大商股份2011年年報中，該門店租賃的建筑面積約1.79萬平方米。
鐵西 新瑪特 擁有鐵西 新瑪特 和于洪 新瑪特 2家門店。其中，于洪 新瑪特 剛剛于2012年年底開業，大商集團披露該門店共有8層，面積約為5.6萬平方米；而大商股份官網介紹稱：“2012年12月25日，近8萬平方米的沈陽于洪 新瑪特 盛大開業”，另外，在2012年年報中，該門店承租的總建筑面積被表述為不超過7.3萬平方米。
以上信息顯示，大商集團披露的營口 新瑪特 、錦州百貨、沈陽 新瑪特 和鐵西 新瑪特 等大商股份控股子公司均存在營業面積數據不一的問題。
分析人士指出，近年來，大商股份的業績數據頻頻與券商研究機構給出的盈利預測相去甚遠，租金支出方面的變動空間可能成為公司調節利潤的工具。
2013年1月，大商股份吉林 新瑪特 即將開業。
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本文來源： 大商吉林新瑪特疑似做局 未竣工先付千萬租金
