繼哈爾濱之后，大連 萬達(dá) 集團(tuán)(下稱“ 萬達(dá) ”)又將斥資400億元在南昌打造 萬達(dá) 文化旅游城。
《第一財經(jīng)日報》記者昨日從 萬達(dá) 集團(tuán)了解到，南昌 萬達(dá) 文化旅游城總投資400億元，位于南昌九龍湖新區(qū)，占地300公頃，總建筑面積480萬平方米。今年6月18日開工，2015年年底開業(yè)。規(guī)劃包括文化、旅游、商業(yè)、酒店、濱湖酒吧街五大內(nèi)容，以室內(nèi)項(xiàng)目為主。
動輒百億投資的 萬達(dá) 城，南昌并不是首個。4月28日， 萬達(dá) 首個文化旅游城在哈爾濱動工，占地80公頃，總建筑面積90萬平方米，總投資200億元。一個月后的5月28日， 萬達(dá) 與合肥市政府簽署投資協(xié)議，擬在合肥濱湖新區(qū)打造 萬達(dá) 文化旅游城項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資將超過300億元，其中文化旅游投資190億元，計(jì)劃今年開工，2016年建成開業(yè)。
至此，不到三個月內(nèi)， 萬達(dá) 在三個城市的文化旅游投資達(dá)到900億元。近年來一直在強(qiáng)調(diào)由商業(yè)地產(chǎn)向文化轉(zhuǎn)型的王健林昨天表示，房地產(chǎn)市場遲早將趨向飽和，而沒有“天花板”的文化旅游將來是 萬達(dá) 的核心支柱產(chǎn)業(yè)。
根據(jù)王健林昨日向記者公布的計(jì)劃，未來 萬達(dá) 城最終在全國的布局?jǐn)?shù)量將會是10個。即便以平均每個200億元投入計(jì)算， 萬達(dá) 在這些項(xiàng)目上的手筆也將超過2000億元。
在財務(wù)模型上， 萬達(dá) 城與 萬達(dá) 廣場是相似的。王健林稱， 萬達(dá) 城資金來源也是三個渠道，自有資金、銀行貸款和一部分物業(yè)預(yù)售，物業(yè)預(yù)售即是指 萬達(dá) 城配有住宅和商業(yè)銷售。
以南昌項(xiàng)目為例，王健林介紹，400億元總投資中約220億元用于投資文化旅游，剩下的用于200多萬平方米的房地產(chǎn)投資、住宅寫字樓的投資。
本報記者隨后從可靠渠道了解到，南昌 萬達(dá) 城480萬平方米的建筑面積中，有200萬平方米為文化旅游和商業(yè)等自持物業(yè)，有280萬平方米為銷售物業(yè)，其中，少量為商鋪，大部分物業(yè)為別墅。這部分物業(yè)預(yù)售回籠的資金將補(bǔ)給到后續(xù)的文化和旅游項(xiàng)目建設(shè)中。
“我不可能買地后靠文化旅游用20年來回收成本，中國的金融模式(指融資成本)不支持這種發(fā)展模式，不像國外10年期融資成本只有3%~4%，在這個情況下，(資金)只能走銷售一部分，融資一部分。”王健林稱。
無論是哈爾濱還是南昌， 萬達(dá) 城的土地成本相對低廉。對于“用文化旅游的牌子低價拿地，來做地產(chǎn)”的質(zhì)疑，王健林昨日主動提起，并回應(yīng)稱：“相反，我是拿地產(chǎn)的錢來搞文化和旅游。”
如此大的投資，如此長的回報周期，“賣房子的錢”能否撐得起“搞文化”的巨額資金?“核心就在地價上。”持續(xù)關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的蘭德咨詢總裁宋延慶昨日對本報記者表示，280萬平方米的銷售物業(yè)要養(yǎng)活200萬平方米的文化旅游城，支撐起客源和現(xiàn)金流，“地價便宜的話沒有問題”。
宋延慶的看法是， 萬達(dá) 城模式最大特點(diǎn)在于土地成本，若土地成本低，便可繼續(xù)滾動開發(fā)的方式，為后期根據(jù)市場行情調(diào)整開發(fā)速度留出余地。
對此，王健林4月底在哈爾濱回答記者提問時稱， 萬達(dá) 有足夠的現(xiàn)金，也有足夠的銀行授信。而昨日，關(guān)于資金，他依然覺得 萬達(dá) 不存在壓力：“目前 萬達(dá) 沒有資產(chǎn)置入計(jì)劃，商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)很快IPO也較困難，文化旅游倒是有一定的希望。”
亞太商業(yè)不動產(chǎn)學(xué)院院長朱凌波認(rèn)為，文化旅游項(xiàng)目做起來并非易事，除了旅游設(shè)施本身引來的消費(fèi)之外，還必須要通過規(guī)模性和集合性以及特色化、差異化的產(chǎn)品，將人們留下來花錢，否則，人流量有限，且多是“匆匆過客”。
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