記者了解到，由于產(chǎn)權(quán)紛爭問題，飄亮 購物中心 一度出現(xiàn)斷電、停止供暖。目前商場已恢復(fù)營業(yè)，但開發(fā)商、物業(yè)方北京金馬長城房產(chǎn)建設(shè)有限公司（以下簡稱“金馬長城”）突如其來的公**權(quán)問題，讓飄亮 購物中心 現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)方北京萬恒達(dá)投資有限公司十分困惑。
再遭產(chǎn)權(quán)糾紛
從“多房東”紛爭中掙脫出來的飄亮 購物中心 又遭遇了新的問題。飄亮 購物中心 的產(chǎn)權(quán)擁有方北京萬恒達(dá)投資有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向北京商報記者反映稱，11月30日-12月3日期間，物業(yè)方金馬長城對飄亮 購物中心 斷水、斷電并停止供暖，導(dǎo)致商場無法正常運營。
飄亮 購物中心 為陽光廣場底商，于1996年開發(fā)。作為開發(fā)商，金馬長城曾自持運營過飄亮 購物中心 ，后因種種原因，該物業(yè)被抵押拍賣，隨后由16個自然人股東所有，當(dāng)時物業(yè)建筑面積合計4萬多平方米。飄亮 購物中心 此后的經(jīng)營中歷經(jīng)了“二房東”北京旺市百利商業(yè)有限公司、“三房東”北京亞奧閃耀商貿(mào)有限公司。
2014年，飄亮 購物中心 被北京萬恒達(dá)投資有限公司收歸麾下，在此后的一段時間里，飄亮 購物中心 先后將“二房東”、“三房東”清退。原來的租戶到期后不再續(xù)約，重新對商場進(jìn)行定位、招商。
12月4日，北京商報記者走訪飄亮 購物中心 看到，目前商場已基本恢復(fù)運營。不過，以格子鋪為主的二層區(qū)域大半商戶已經(jīng)離開，個別留守商戶在進(jìn)行最后清倉撤店。商場人氣也因此受到影響，二層幾乎沒有消費者光顧。相比之下，一層的沃爾瑪、永和大王人氣稍高。
不過，在理清物業(yè)糾紛后商場卻依然未能正常改造，金馬長城半路又殺出了產(chǎn)權(quán)糾紛問題。萬恒達(dá)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年7月，金馬長城相關(guān)負(fù)責(zé)人到訪萬恒達(dá)，該負(fù)責(zé)人稱飄亮 購物中心 經(jīng)營范圍內(nèi)含有金馬長城的產(chǎn)權(quán)面積。
產(chǎn)權(quán)分散后遺癥
位于亞奧商圈的飄亮 購物中心 是一座商業(yè)綜合體，包括地下一層、一層、二層，建筑面積為4萬多平方米。根據(jù)萬恒達(dá)方面提供的材料，金馬長城所指的產(chǎn)權(quán)經(jīng)營面積共有5處，分別位于飄亮 購物中心 一層、二層。
不過，這5處產(chǎn)權(quán)經(jīng)營面積并非獨立空間，而是連接商場的公共區(qū)域。從萬恒達(dá)方面提供的平面圖紙上可以看出，一層的兩處區(qū)域面積分別為286.09平方米和501.74平方米。二層3處區(qū)域面積分別為212.02平方米、26.08平方米和26.08平方米。目前，5處區(qū)域中，二層的兩個26.08平方米的區(qū)域已獲得產(chǎn)權(quán)證。
據(jù)了解，二層的這3處區(qū)域是原本為沒有實物連接的空間，后由金馬長城改建成相連的公共區(qū)域。不過，頗為令人不解的是，該物業(yè)為1996年開發(fā)，金馬長城此后獲得的兩處經(jīng)營面積的產(chǎn)權(quán)證于2015年獲得。
實際上，萬恒達(dá)在購買飄亮 購物中心 時，產(chǎn)權(quán)頗為分散，目前所擁有的4萬多平方米面積共有24個房產(chǎn)證。萬恒達(dá)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在購買飄亮 購物中心 物業(yè)時，二層的3處擴(kuò)建面積并未提及，也未有人告知這3處公共區(qū)域不包含在內(nèi)。一層區(qū)域的面積同樣為公共空間，難以理解在其他商鋪都已購買后，公共區(qū)域發(fā)生產(chǎn)權(quán)問題。
北京商報記者致電金馬長城多位負(fù)責(zé)人了解具體情況，其中一位始終未接聽電話，另外兩位均表示不知情。萬恒達(dá)方面雖擁有飄亮 購物中心 4萬多平方米面積，但想重新?lián)Q掉物業(yè)公司并不容易。由于金馬長城開發(fā)的整個陽光廣場項目中還包含裙房和公寓住宅，更換物業(yè)方的前提是需經(jīng)過業(yè)主委員中70%業(yè)主同意。
合法不合理？
一般情況下， 購物中心 的切割商鋪賣時，買方獲得的是虛擬商鋪的產(chǎn)權(quán)證，但在產(chǎn)權(quán)證明確的面積中通常會包含公共區(qū)域的一定公攤面積。有時 購物中心 為讓動線更流暢或增加可租賃面積，會對原規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，需要報批相關(guān)部門同意。如果產(chǎn)權(quán)分散情況下需要調(diào)整，需要爭得相關(guān)產(chǎn)權(quán)人同意。
在中國 購物中心 產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利看來，飄亮 購物中心 的情況并不多見，一般在不影響相關(guān)產(chǎn)權(quán)人利益并爭得同意后，開發(fā)商對樓體改造才可能被批準(zhǔn)。
如果部分改造后面積已獲得相關(guān)產(chǎn)權(quán)證說明應(yīng)該是合法的。不過，公共區(qū)域為何會有獨立產(chǎn)權(quán)證，這種情況很少發(fā)生。郭增利表示，萬恒達(dá)方面在購買時，理應(yīng)被告知部分公共區(qū)域的情況。
中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平表示，飄亮 購物中心 遭遇的問題比較棘手，一般在銷售商鋪時的面積就已包含公共區(qū)域的公攤面積。有的開發(fā)商可能會按套內(nèi)面積銷售，再將公共面積統(tǒng)一賣出，但這種情況十分少見。
還有一種可能性是開發(fā)商對樓體改造是在驗收后進(jìn)行，各地方的相關(guān)部門對此會有不同方式處理，可能會責(zé)令整改，拆除不合規(guī)的部分，也有可能讓開發(fā)商補交一定罰款補發(fā)產(chǎn)權(quán)證。
在萬恒達(dá)方面提供的飄亮 購物中心 備案信息中，一層加建的商場空中走廊、陽光廣場西入口顯示為登簿不發(fā)證，二層區(qū)域的兩處爭議位置顯示登簿并發(fā)證。還有部分一層及二層區(qū)域未顯示明確的登簿發(fā)證情況。
王永平表示，有可能在相關(guān)部門稽查時，開發(fā)商的一些不合理改造會有相對靈活的處理方式。部分開發(fā)商會接到罰單繳納罰款獲得產(chǎn)權(quán)證，對于一些處罰金額較高的區(qū)域，也有可能只做了備案登記，但未繳納罰款的情況下也可能就無法獲得產(chǎn)權(quán)證。
北京市律師協(xié)會消費者權(quán)益法律事務(wù)專業(yè)委員會主任邱寶昌表示，開發(fā)商改造樓體時需經(jīng)北京市規(guī)劃和國土資源管理委員批準(zhǔn)，獲取房產(chǎn)證也需爭得當(dāng)?shù)貒临Y源和房屋管理局同意。
如果手續(xù)全并爭得同意下，對經(jīng)營區(qū)域調(diào)整應(yīng)該是合法的。不過，涉及公共區(qū)域的相關(guān)規(guī)劃調(diào)整不能侵犯產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益。另外，在產(chǎn)權(quán)買賣中，一方需告知另外一方，金馬長城當(dāng)初改造時需經(jīng)過相關(guān)權(quán)益人的同意。萬恒達(dá)在購買房產(chǎn)時，賣方也應(yīng)做出相關(guān)情況說明。
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