2013年10月，北京首個入市交易的地下空間項目經現場競價后由北京物美置地房地產開發有限公司以3.22億元競得，近日北京商報記者發現，該地塊環評已經通過并公示，這個約8萬平方米的文化娛樂地下MALL預計明年投產。在此之前，北京地下商業多為防空洞改造或者與地鐵相連的小型商業。有分析認為，越是成熟市場，有價值的空間就越稀缺，地下商業開發的價值就越大，但目前北京還沒有示范性、引導性的地下商業項目，另外，現在地下商業依然主打 零售 ，和地上商業并無區別，所以也難成氣候。
物美開工建MALL
在“北京雕塑園地下文化娛樂中心項目”的《建設項目環境影響報告表》（以下簡稱“環評表”）中，北京商報記者看到，該地性質為文化娛樂（地下），海拔高程59.6以下總用地面積28450.283平方米，全部為建設用地；總建筑面積8萬平方米（其中地下經營性面積不大于4.2萬平方米車庫及配套用房3.8萬平方米）。
根據環評表中的主要經濟技術指標，8萬平方米全部為地下建筑面積，地下一共三層，地下一層和地下二層規劃為經營性面積，其中文化娛樂規劃面積為3.2萬平方米，商業面積規劃為1萬平方米，地下三層的車庫及配套用房規劃面積為3.8萬平方米，機動車停車位800個。
“北京雕塑園地下文化娛樂中心項目”位于北京市石景山區玉泉路。項目位置為：東鄰玉泉路，南鄰魯谷路，西鄰北京國際雕塑公園。2013年9月，經北京市人民政府批準，北京市國土資源局在北京市土地交易市場掛牌出讓“北京雕塑園地下文化娛樂中心項目”國有建設用地使用權，2013年10月，北京物美置地房地產開發有限公司競得該項目的國有建設用地使用權，并取得了北京市國土資源局《北京國有建設用地使用權掛牌出讓成交確認書》，負責建設“北京雕塑園地下文化娛樂中心項目”。作為北京市國土局 “試探性”單獨出讓的首個地下地塊，該地塊當時成交額之高超過了不少業內人士的預計。
物美集團新聞發言人許麗娜向北京商報記者介紹，這個項目物美從2007年便開使關注，2013年拍下，但許麗娜并未透露物美對于該項目的具體規劃。北京商報記者在該地塊現場看到，這一地塊目前全部被圍擋起來，作為物美沁山水店停車場使用，地面上是裸露的土地和石塊，還沒有任何規劃修建跡象。
地下商業進化
在北京商報記者的多次采訪中，大多數常住北京的消費者對于京城地下商業并沒有明確的印象，在他們看來，西單77街、部分地鐵站的“地鐵尚城”、中關村購物廣場等少數幾個可以數得上來的與地鐵相連的商業街成為北京地下商業的代表。
北京商業經濟學會秘書長賴陽告訴北京商報記者，早期北京的地下商業項目主要是由防空洞或者其他防空空間改造而成的，如大柵欄、天蘭天、復興商業城等，特點是改造成本低。但是后來隨著城市建設的推進，一些大區塊的開發，出現了一些可以利用的地下空間，比如海淀斜街、家樂福中關村店都是這個時期的項目，中關村西區下沉式的商業項目當時是按照地上地下整體規劃的，地上為寫字樓，地下為商業服務區，按照當時的規劃，中關村西區是集合了“地下管廊+地下空間開發+地下環行車道”三位一體的地下綜合構筑物模式。在賴陽看來，上述綜合開發理念是北京地下商業發展的第二個階段。
在賴陽看來，在之前地面資源充足的情況下，往下挖的成本高于地上，收益回報率低，對于開發商來說，只要城市開發夠的話就不做地下，而現在已經呈現往下走的趨勢，因為土地價值高，往下開發可以擴展成本利用效率。目前北京已經進入地下商業開發的第三個階段，也就是突出地下商業的階段。據賴陽介紹，現在很多購物中心將地下作為很重要的開發部分，比如國瑞城的中廳就設置在地下二層。在賴陽看來，之前的地下商業項目是為了趁勢打造，而現在的地下商業項目是在城市規劃的前提下，增加商業容積率面積，有價值的土地越來越少，往下開發是一個趨勢性的思路。
中國購物中心產業資訊中心主任郭增利表示，在日本和韓國等國家，地下商業開發力度比較大，而且規模都比較成氣候，越是成熟的市場，有價值的空間越稀缺，從大勢發展上看，北京、上海、深圳等一線城市，地下商業發展的前景非常可觀。
要跳出商業
地下商業開發項目在北京并不少，而且一直在增加，目前可查在建的地下商業項目包括CBD核心區地下公共空間，有規劃3萬平方米的商業街；王府井正在修建地下綜合管廊，未來有望形成地下商業街。據北京商報記者了解，CBD核心區地下公共空間按照規劃主要包括地下交通系統、地下商業街、地下公共建筑、地下基礎設施、地下儲存空間、地下防御空間等，總面積達52萬平方米，建成后將成為首都最大的地下公共空間。不管是已建項目還是在建項目，地下商業多是臨地鐵而建，人口密度高，交通方便。
值得注意的是，截至目前北京一直沒有出現標桿性地下商業項目。新奧購物中心作為面積高達20萬平方米的地下購物中心項目，曾經被業界寄予厚望，不過據商業觀察人士介紹，新奧購物中心僅有兒童體驗業態經營不錯，而作為主力店的天虹百貨經營慘淡。
郭增利對北京商報記者表示，前幾年地下商業開發在全國范圍內勢頭都很猛，出現了很多成規模的地下商業街，現在明顯出現了放緩和降溫的趨勢。在郭增利看來，地下商業降溫的原因之一是，很多項目是以經營權出售的方式在運營，并沒有拿到產權，后期會因為沒有產權出現諸多遺留問題，正好遇到地上商業集中投放市場，地下商業的優勢就沒有那么明顯。在上述人士看來，需要從城市規劃上給地下商業一個明確的產權地位，是發展地下商業的前提和基礎。
郭增利認為，目前制約地下商業發展的一個因素是土地集約發展做得不好，另外一個是品牌商對于地下商業的理解和對成熟市場的理解不一樣，可能還有一些偏差，這就意味著地下商業開發商在未來定位方面，一定要不同于以往強調 零售 的經營模式，在他看來，以往的地下商業街全部以 零售 小門店組成，和地上商業相比毫無特色和差異化。“要不拘泥于商品 零售 ，跳開 零售 ，發揮地下優勢，向運動、健身、休閑、娛樂等社會文化服務方面發展。”郭增利認為，地下商業開發時，考慮到土地利用價值最大化，不應該定位于一個簡單的商業經營體，而是一個社會服務體。
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本文來源： 北京地下零售潛力有多大
