項目概況
◆ 坐落于深圳市寶安區翻身路；
◆ 寶安區政府大力扶持的項目之一；
◆ 全長723米，總面積達到60000平方米；
◆ 波爾諾百貨雄居其間
◆ 周邊住宅群集中，代表樓盤有融景園、西海岸花園、海濱花園等；
◆ 建筑風格為意式風情，注重人與自然的和諧統一；
項目分析
片區市場分析
根據深圳市府規劃，將在寶安區廣深公路以西的10.8平方公里海濱，新建一個環境優美、商業規模宏大的現代化海濱花園城，與羅湖區和福田遙遙相望，成為別具特色的寶安新中心區。
片區交通配套分析
寶安地區水陸空交通便捷，有深圳寶安國際機場、福永港，107國道、機荷快速公路，還有正待興建的西部通道，即將成為深圳連通粵西的交通樞紐。而深圳地鐵1號線（輕軌）從華僑城延伸到寶安機場，更加深了寶安和關內的聯系，促進了其城市化進程，發展勢頭迅猛，帶來商機無限。
經營產品分析
步行街地處寶安高檔人居社區，附近有體育中心等配套設施，可以規劃為以休閑娛樂、體育用品及外貿服飾、精品服飾等形式為主要經營模式，部分社區服務為輔的商業街。由于寶安區，甚至是南山區都沒有這樣一條特色的步行街；再加上近來消費群體對這方面的需求越來越強烈，這種經營模式的商業街是順應市場需求的。還有寶安交通便利的地理優勢，可以讓這條步行街成為消費者外出旅行的中轉站和休息點。
步行街需要形成與百貨商場相互補充的、綜合性較強的、有獨特特質的一條個性化步行街。這樣一來即可以增加消費者到這里消費吸引力，聚集人氣，又可以增強該商圈的輻射范圍。形成相互促進、相互補充的綜合性商業圈，進而提高波爾諾百貨的知名度。
外貿服飾深圳市場經營狀態分析
由于外貿服飾在整個步行街項目中占有較大的比重，特對其在深圳市場的經營狀態進行了調查。通過對鴻瑞花園、東濱路、蛇口一帶的外貿服飾經營場地進行走訪調查，基本可以產生如下概念。
（一） 外貿服飾經營點主要依托大型高檔社區，經營面積以三十平方米左右居多，所售商品以每件百元以上的為主，部分百元以下商品為輔。
（二） 以鴻瑞花園為例，場地租金達到二百多元。據一個專營外貿鞋的店主介紹，其所針對消費群體最大的特征就是經濟條件中上等的人，而鴻瑞花園的業主基本具備這一條件，這也成為其選取經營場地的首要參考標準。其中，大部分外貿服飾點并非位于人流量大的地帶，但自身回頭客及經過已經消費的顧客介紹的新顧客占有較大的比重。
（三） 外貿服飾店裝修風格以簡潔大方為主，沒有太奢華的修飾，但讓人找到時尚的感覺，有一部分特色商品在店內特別設立專門的展示櫥窗，極具視覺沖擊力。
蛇口外貿服飾店
蛇口外貿服飾店
蛇口外貿服飾店
（四） 從經濟條件中上等這一概念可以勾畫出外貿服飾消費群體的基本范疇，主要包括公司中高層管理人員、私營企業主、市政公務員等。
項目處地消費群體分析
寶安區前期作為工業區，積聚了大量的工廠里骨干，他們多為廠里的中、高級管理人員，年收入一般在4至5萬元之間，且大多在寶安地區購買房子居住；一部分商人包括港商在內，在寶安區擁有成熟的產業；再加上政府公務員，成為步行街的主要消費群體。
項目優勢分析
項目直接處于融景園、西海岸花園等幾個高檔住宅樓盤腳下，其周邊除了聚集外貿服飾等經營產品的目標消費群體外，還可以街區替代商鋪的經營態勢，增加人流量，這一雙重優勢必將可以有效提高各經營業主的銷售額，鞏固其經營的信心和可持續發展的決心，同時，對于項目長期、穩定的發展提供了可靠的保證。
項目定位
目標消費群體定位
主要以工廠白領階層、私營業主階層、公務員階層、在深置業的港人為主，輻射寶安全區及至整個深圳地區。
經營產品定位
（一）休閑娛樂類
針對步行街周邊社區居住人群為白領以上人士為主，平均收入較高，對生活質量的要求也比較高，所以在本商業街經營集休閑娛樂為一體的咖啡西餐、酒吧有相當的市場。
（二）體育用品類
本商業街鄰近體育館，而且現在的都市居民越來越重視健康，因此本商業街可經營一些體育用品、登山攀巖用品，形成特定的商業形態。
（三）外貿服飾、皮具類
價廉 物美 、極具消費吸引力，其主要是與百貨商場形成互補，同時滿足不同消費者的需求。
（四）其他社區服務類
作為社區配套服務，滿足附近社區居民的生活需要，從而吸引更多人來此消費。
總體設計
①廣信花園A棟以超市與咖啡為主；B棟則以體育用品為主，西餐、酒吧為輔；
②西海岸花園一樓主要經營外貿休閑服飾、鞋類及一些特色的精品，以及登山、攀巖用品專賣店。
項目招商方式
根據對市場上潛在商家的調查分析，我們認為招商形式主要為：
（一）在現場設置招商處接待客戶的上門咨詢，與波爾諾廣場的招商活動配套進行；
（二）以電話、傳真的形式邀請目標客戶到現場實地考察，進而介紹具體情況；
（三）主動到深圳地區商業街向目標客戶群推薦步行街，說服客戶進駐。
備注：具體招商方案待提案報告確定后，共同協商定案。
◆ 坐落于深圳市寶安區翻身路；
◆ 寶安區政府大力扶持的項目之一；
◆ 全長723米，總面積達到60000平方米；
◆ 波爾諾百貨雄居其間
◆ 周邊住宅群集中，代表樓盤有融景園、西海岸花園、海濱花園等；
◆ 建筑風格為意式風情，注重人與自然的和諧統一；
項目分析
片區市場分析
根據深圳市府規劃，將在寶安區廣深公路以西的10.8平方公里海濱，新建一個環境優美、商業規模宏大的現代化海濱花園城，與羅湖區和福田遙遙相望，成為別具特色的寶安新中心區。
片區交通配套分析
寶安地區水陸空交通便捷，有深圳寶安國際機場、福永港，107國道、機荷快速公路，還有正待興建的西部通道，即將成為深圳連通粵西的交通樞紐。而深圳地鐵1號線（輕軌）從華僑城延伸到寶安機場，更加深了寶安和關內的聯系，促進了其城市化進程，發展勢頭迅猛，帶來商機無限。
經營產品分析
步行街地處寶安高檔人居社區，附近有體育中心等配套設施，可以規劃為以休閑娛樂、體育用品及外貿服飾、精品服飾等形式為主要經營模式，部分社區服務為輔的商業街。由于寶安區，甚至是南山區都沒有這樣一條特色的步行街；再加上近來消費群體對這方面的需求越來越強烈，這種經營模式的商業街是順應市場需求的。還有寶安交通便利的地理優勢，可以讓這條步行街成為消費者外出旅行的中轉站和休息點。
步行街需要形成與百貨商場相互補充的、綜合性較強的、有獨特特質的一條個性化步行街。這樣一來即可以增加消費者到這里消費吸引力，聚集人氣，又可以增強該商圈的輻射范圍。形成相互促進、相互補充的綜合性商業圈，進而提高波爾諾百貨的知名度。
外貿服飾深圳市場經營狀態分析
由于外貿服飾在整個步行街項目中占有較大的比重，特對其在深圳市場的經營狀態進行了調查。通過對鴻瑞花園、東濱路、蛇口一帶的外貿服飾經營場地進行走訪調查，基本可以產生如下概念。
（一） 外貿服飾經營點主要依托大型高檔社區，經營面積以三十平方米左右居多，所售商品以每件百元以上的為主，部分百元以下商品為輔。
（二） 以鴻瑞花園為例，場地租金達到二百多元。據一個專營外貿鞋的店主介紹，其所針對消費群體最大的特征就是經濟條件中上等的人，而鴻瑞花園的業主基本具備這一條件，這也成為其選取經營場地的首要參考標準。其中，大部分外貿服飾點并非位于人流量大的地帶，但自身回頭客及經過已經消費的顧客介紹的新顧客占有較大的比重。
（三） 外貿服飾店裝修風格以簡潔大方為主，沒有太奢華的修飾，但讓人找到時尚的感覺，有一部分特色商品在店內特別設立專門的展示櫥窗，極具視覺沖擊力。
蛇口外貿服飾店
蛇口外貿服飾店
蛇口外貿服飾店
（四） 從經濟條件中上等這一概念可以勾畫出外貿服飾消費群體的基本范疇，主要包括公司中高層管理人員、私營企業主、市政公務員等。
項目處地消費群體分析
寶安區前期作為工業區，積聚了大量的工廠里骨干，他們多為廠里的中、高級管理人員，年收入一般在4至5萬元之間，且大多在寶安地區購買房子居住；一部分商人包括港商在內，在寶安區擁有成熟的產業；再加上政府公務員，成為步行街的主要消費群體。
項目優勢分析
項目直接處于融景園、西海岸花園等幾個高檔住宅樓盤腳下，其周邊除了聚集外貿服飾等經營產品的目標消費群體外，還可以街區替代商鋪的經營態勢，增加人流量，這一雙重優勢必將可以有效提高各經營業主的銷售額，鞏固其經營的信心和可持續發展的決心，同時，對于項目長期、穩定的發展提供了可靠的保證。
項目定位
目標消費群體定位
主要以工廠白領階層、私營業主階層、公務員階層、在深置業的港人為主，輻射寶安全區及至整個深圳地區。
經營產品定位
（一）休閑娛樂類
針對步行街周邊社區居住人群為白領以上人士為主，平均收入較高，對生活質量的要求也比較高，所以在本商業街經營集休閑娛樂為一體的咖啡西餐、酒吧有相當的市場。
（二）體育用品類
本商業街鄰近體育館，而且現在的都市居民越來越重視健康，因此本商業街可經營一些體育用品、登山攀巖用品，形成特定的商業形態。
（三）外貿服飾、皮具類
價廉 物美 、極具消費吸引力，其主要是與百貨商場形成互補，同時滿足不同消費者的需求。
（四）其他社區服務類
作為社區配套服務，滿足附近社區居民的生活需要，從而吸引更多人來此消費。
總體設計
①廣信花園A棟以超市與咖啡為主；B棟則以體育用品為主，西餐、酒吧為輔；
②西海岸花園一樓主要經營外貿休閑服飾、鞋類及一些特色的精品，以及登山、攀巖用品專賣店。
項目招商方式
根據對市場上潛在商家的調查分析，我們認為招商形式主要為：
（一）在現場設置招商處接待客戶的上門咨詢，與波爾諾廣場的招商活動配套進行；
（二）以電話、傳真的形式邀請目標客戶到現場實地考察，進而介紹具體情況；
（三）主動到深圳地區商業街向目標客戶群推薦步行街，說服客戶進駐。
備注：具體招商方案待提案報告確定后，共同協商定案。
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本文來源： 寶安步行街項目提案書（初案）
