新世界K11購物藝術中心26萬平方米、夏宮城市廣場3.5萬平方米、友誼時代廣場6萬平方米、茂業(yè)百貨8萬平方米、佳兆業(yè)10萬平方米……這些來勢洶涌的商業(yè)大鱷將這一區(qū)域塞滿，在沈陽幾個知名新建商業(yè)聚集區(qū)里，五里河顯然已成為一個不可忽視的樣本。 商場 數(shù)量激增與市民消費選擇日益多樣化之間的矛盾，使得過剩之憂變成了“切切實實”的過剩。遼寧社科院經(jīng)濟研究所副所長張萬強表示，五里河 商場 過剩的趨勢越來越明顯，如果不注重錯位和特色經(jīng)營，這種過剩趨勢將愈演愈烈。

　　 商場 面積高達60萬\m2

　　五里河商圈集體焦慮

　　在應對廖廖顧客之后，陳丹妮只能用手機上網(wǎng)、間或性整理樣品來打發(fā)時光，甚至找個說話的伴兒都沒有。作為茂業(yè)百貨的一間服裝品牌店的營業(yè)員，陳丹妮（化名）感覺自己的主業(yè)像是發(fā)呆。“輕松是輕松，可一直這樣閑呆著也不是辦法啊。”陳丹妮的這句話既像是說自己，也像是這片區(qū)域 商場 過度扎堆下的某種“集體焦慮”。

　　沿著青年大街自五里河公園始，至彩電中心止，短短3站公交車程的路段，林立的高樓已使它顛覆了老沈陽人對五里河地區(qū)的印象。而百貨賣場，也從一家久麗百貨（前身為西武百貨）攀升級至8家。

　　新世界K11購物藝術中心26萬平方米、夏宮城市廣場3.5萬平方米、友誼時代廣場6萬平方米、茂業(yè)百貨8萬平方米、佳兆業(yè)10萬平方米……這些來勢洶涌的商業(yè)大鱷將這一區(qū)域塞滿，加上已轉(zhuǎn)型茶城的原世茂百貨、正改造升級的華聯(lián)五里河店，五里河地區(qū) 商場 面積已高達60萬平方米。

　　八大 商場 “爭食”五里河

　　品牌代理嚴重趨同

　　在五里河附近生活了10多年的居民王婷常以小資自居，但對家門口陸續(xù)開出這么多大 商場 ，她表示很難理解，在她看來每個人都有自己的消費習慣和目標場所，大 商場 間應該有個合理的輻射半徑，至少應有個兩三公里吧。

　　王婷說：“雖然五里河地區(qū)寫字樓林立，就業(yè)人口非常大，可每到下班時刻，這些人基本都是通過自駕、公交、地鐵迅速分散到城市的各個角落，晚上七八點我也逛過家附近的這幾個 商場 ，顧客稀稀拉拉毫無人氣，這和中街、太原街、北行這些傳統(tǒng)的商業(yè)中心完全不一樣。”

　　讓陳丹妮的擔心還在于，附近新開的 商場 如果再引進自己銷售的品牌，她的業(yè)績可能還要“慘上加慘”。“門店一兩天不開張的情況都有可能，不敢想像臨近其他賣場有同一品牌的門店后，自己恐怕只有拿基本工資的份兒了”，她說。熟悉沈城 商場 招商模式的業(yè)內(nèi)人士李健告訴遼沈晚報記者，東北不少零售物業(yè)招商都是通過代理商，而代理商提供的品牌無法配合如此多項目的需求，至少他們并不情愿把自己的門店開得那么集中，因為那樣會明顯遭遇高投入低產(chǎn)出。

　　商業(yè)中心空置率24.3%

　　過剩恐已板上釘釘

　　兩組來自全球名知房地產(chǎn)咨詢服務機構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)，一度將沈陽商業(yè)中心“過剩”推上風尖浪口。

　　來自世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，其在調(diào)查全球180個城市購物中心建設狀況后指出，沈陽已建成購物中心200萬平方米，還有170萬平方米的購物中心正繁忙建設中，在建購物中心體量世界第四位。另一組來自仲量聯(lián)行的報告則批露，沈陽目前商業(yè)中心空置率高達24.3%，位居全國第一。

　　香港聯(lián)祥總經(jīng)理杜宏鵬說：“沈陽區(qū)域優(yōu)勢較強，城市化水平發(fā)展快，高鐵等使其對周邊的輻射越來越大，沈陽的商業(yè)已經(jīng)不是一個城市的商業(yè)，但就現(xiàn)階段的商業(yè)中心開發(fā)量來看，已經(jīng)不是過剩之憂了，而是切切實實過剩了。”持同樣看法的還有遼寧社科院經(jīng)濟研究所副所長張萬強，他向遼沈晚報記者表示，五里河 商場 過剩的趨勢越來越明顯，如果不錯位和特色經(jīng)營，因定位過高、供應量偏大、品牌重復等，會加劇這種過剩趨勢。

　　某 商場 招商部人士認為，五里河商圈作為新興商圈，需要經(jīng)營者耐心培育， 商場 集中可能存在同業(yè)競爭的弊端，但同樣存在發(fā)揮群體聚集效應的作用，加快該區(qū)域被接納和認同的進程。

　　未來沈陽百貨業(yè)

　　將加速洗牌

　　專業(yè)機構(gòu)透露，沈陽目前包括在建、在售的商業(yè)中心，總供應量達到了2000萬平方米，按沈陽常住人口820萬估算下來，沈陽人均商業(yè)購物面積近3平方米，而在西方發(fā)達國家的核心城市，人均商業(yè)面積一般為1.2平方米。

　　杜宏鵬說：“住宅地產(chǎn)經(jīng)歷08、10年的波折，給商業(yè)地產(chǎn)帶來了機遇，一是不限購，二是住宅限購使其投資屬性被動轉(zhuǎn)移至商業(yè)地產(chǎn)項目。此外開發(fā)商也熱衷商業(yè)地產(chǎn)，可以通過配套商業(yè)項目提高住宅產(chǎn)品售價，同時承載更高的容積率要求，利潤空間因此提升約1.5倍。”

　　事實上除了開發(fā)商的利益沖動，一只有形之手也左右著 商場 開發(fā)的大增。張萬強表示，現(xiàn)階段政府有關部門對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)惠政策和條件，使得一些企業(yè)在看好沈陽消費市場的同時，卻在準備不充分時非理性擴張。

　　一邊是大體量商業(yè)中心的開發(fā)熱情高漲，一邊是多家百貨商業(yè)的陸續(xù)撤離，或許這就是沈城百貨商業(yè)加速市場洗牌的一個訊號。張萬強預測，這種市場洗牌至少在5年之內(nèi)都不會結(jié)束，在此期間，對于商業(yè)百貨，建議從定位、經(jīng)營理念等各方面，做好適合沈陽本地消費人群的規(guī)劃，做出自身特色，才能贏得競爭。

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本文來源： 60萬平方米商場扎堆沈陽五里河商圈