砸重金選旺鋪，這一套實體店 選址 法則現(xiàn)在還是王道嗎?選了旺鋪，為什么許多品牌照樣火不起來、活不下來?高昂的租金、有限的成本結(jié)構(gòu)下，如何通過“流量分配”實現(xiàn)花小錢選好鋪?
今天，推薦伏牛堂創(chuàng)始人張?zhí)煲魂P(guān)于“實體店 選址 邏輯巨變”的思考。
　　1、選了旺鋪，為啥很多品牌照樣活不下來?
　　實體店要怎么開?
　　李嘉誠曾說，經(jīng)營實體的要訣，就是三點： 選址 、 選址 、 選址 。
　　的確，實體店是一個典型的流量生意。 選址 相當(dāng)于嬰兒的DNA，后續(xù)運營相當(dāng)于培養(yǎng)嬰兒。如果 選址 不理想，相當(dāng)于先天性缺陷，后續(xù)的運營也就變成了修補工作。
　　但認(rèn)真想想，為啥 選址 這么重要呢?
　　因為，傳統(tǒng)的實體店，沒有“流量捕獲”和“用戶資產(chǎn)”這一說。
　　也就是說，誰來店消費?是怎么來的?消費了啥?主動權(quán)都不在門店，門店也搞不清楚這個問題，都是“守株待兔”式的一錘子買賣。
　　在這種模式下，占據(jù)流量通道，設(shè)立關(guān)卡，就很重要。
所以，以往 選址 要選旺鋪，也就是流量大的地方，這樣“兔子”撞進(jìn)來的概率才大。
　　因為門店沒有用戶資產(chǎn)，也做不到針對性捕獲，只能從自己的“經(jīng)營假設(shè)”出發(fā)，來進(jìn)行“自認(rèn)為合理的節(jié)點設(shè)置”，吸引客人：比如醒目的招牌、動感的音樂、酷炫的裝修、美麗的服務(wù)姑娘、發(fā)傳單叫賣之類的。
　　這有點像啥呢?有點像一個要把妹的漢子，心理比較糙，沒有工具分析妹子想要啥，只能憑借自己的想法來凸顯自己的雄性魅力。
　　這種邏輯，有可能不巧：比如漢子以為需要肱二頭肌，雄壯威武一點來吸引妹子，但妹子想得要的可能是一個風(fēng)流文弱的男子。
　　這就是為啥選旺鋪，也有許多品牌活不下來的原因。
　　2、“流量分配”正在重新定義 選址 規(guī)則
　　按照傳統(tǒng)的 選址 邏輯，租金本質(zhì)是實體店付出的流量費，而且過去實體店的位置也是門店流量的唯一來源。
　　但近些年，至少有這樣幾個新的流量渠道變得成熟：
　　（1）外賣平臺的成熟。
　　如今許多餐廳的外送占比到了40%以上。同樣，外送平臺也出現(xiàn)了類似電商的流量購買和運營邏輯，比如買排名、關(guān)鍵詞搜索等等。
　　（2）第三方用戶評價資產(chǎn)的建立。
　　第三方平臺事實上也為餐飲店提供了一個流量渠道。今天的點評上出現(xiàn)了許多藏在樓里的店：也就是完全不花費用在租金上，但將錢用于在平臺上購買流量(比如長期折扣經(jīng)營，其實是一種變相的流量購買)。
　　（3）支付通路的打通和社交鏈條的建立，讓餐廳有了新的流量手段。
　　“支付即會員”，意味著用戶可以被記錄。社交ID的普及，讓社群運營成為一種新的流量方式。所以，對用戶池子、社群的運營、社交鏈條的傳導(dǎo)，也可以完成復(fù)購和拉新，同樣可以為餐廳引來流量。
　　餐飲的流量來源變化，導(dǎo)致“餐飲流量購買費用的分配”第一次成為一個值得思考的問題。
　　事實上，現(xiàn)在只用任何一種流量分配手段，都不太可能經(jīng)營得很好：比如一家完全靠堂食不做外賣的店特別少;比如完全把店藏起來沒有露出也很少見等等。
　　形勢的變化，使更多經(jīng)營者不得不思考：“流量的分配”怎樣是最合理的?
　　比如，一家餐廳合理的房租占比大約在10%-20%之間(不同業(yè)態(tài)和品牌不太一樣)。
　　過去呢，就把這筆錢全部花在房租上，選流量大的位置。這樣的困擾有兩個：
　　A、 剛才已經(jīng)講了，不一定流量大，捕獲率就高。旺鋪也可能砸手里。
　　交易達(dá)成= 人流量 X 捕獲轉(zhuǎn)化率。高房租只能保證人流量，而轉(zhuǎn)化率基本靠預(yù)估和蒙(當(dāng)然，也有蒙的方法，品牌越大， 選址 越準(zhǔn))。
　　B、 不同品牌承租能力不同，旺鋪其實是對品牌承租能力的挑戰(zhàn)。這大概也成為了實體餐飲的唯一壁壘：
　　規(guī)模影響力(店數(shù))→轉(zhuǎn)化為品牌影響力(占據(jù)關(guān)鍵位置的店數(shù))→轉(zhuǎn)化為承租能力(與甲方博弈的能力)。
　　而規(guī)模不夠，品牌不夠，自然和甲方博弈能力就不夠，承租能力就差。這樣實際上讓小品牌在這場關(guān)于“ 選址 ”的競爭中處于不利地位。
　　3、除了砸重金選旺鋪，你還可以有很多辦法
　　但現(xiàn)在，問題就變得有趣多了：
　　比如，能不能位置差一點，省下的租金運營社群、外送、第三方點評、CRM等，來制造流量?(這些流量的性價比和合理搭配當(dāng)然需要經(jīng)營者自己思考)
　　比如，能不能極端一點，租金降至最低，純靠外賣、社群、用戶點評、用戶運營等來運營?(實際上今天許多純外送品牌的店面是基本找不到的)
　　比如，小的品牌能不能在大品牌還堅持原有 選址 模型的時候，側(cè)翼偷襲，開發(fā)出新的流量包分配和購買邏輯，形成未來的“流量壁壘”?
　　比如，各種不同流量之間，曝光與轉(zhuǎn)化率的關(guān)系是什么?
　　例如一個外送平臺的Banner，展現(xiàn)是10000次，點擊是1000次，交易達(dá)成是100單，用平臺推廣的成本等除以上面的數(shù)字，可以算出外送平臺的流量效率。
　　一家門店的過路人流、到店、TC(交易人數(shù))又分別是多少呢?也有一個轉(zhuǎn)化率，還有平時常用的平效。
　　兩相比對轉(zhuǎn)化率和效率，可能會有結(jié)論。
　　再比如，用極端的方式付出高租金獲得好的展現(xiàn)，但目的不一定是捕獲線下人流。也考慮到黃金位置的“露出—體驗—傳播”效應(yīng)，將線下人流與社交鏈條傳導(dǎo)結(jié)合，出現(xiàn)所謂的網(wǎng)紅店，多付的租金轉(zhuǎn)變?yōu)槠放菩驶蛘呓?jīng)營效率?
　　這些都是很有趣的問題啊!
　　房租那么高，旺鋪那么少，你是怎么 選址 的?歡迎在評論區(qū)互動討論。

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本文來源： 實體店選址邏輯巨變：別把錢全砸在旺鋪上！