盡管外界對于 萬達 集團的首個房地產眾籌產品“穩賺1號”爭議不斷，但顯然這并沒有減少投資者們的購買熱情。該產品在6月12日正式上線當天，便在1小時內全部售罄。
試水房地產眾籌， 萬達 并非“第一個吃螃蟹的人”。從去年開始，包括萬科、遠洋、綠城等房地產企業均有推出房地產眾籌產品。今年5月29日，碧桂園、金地、綠地、萬科、萬通、平安等11家企業更發起設立了中國房地產眾籌聯盟。
房地產眾籌興起的原因并不難理解，一方面，受政策調控和供需變化的影響，房企的資金和銷售兩頭承壓，眾籌模式不僅解決了房企的資金問題，互聯網和大數據更成為了售房的利器。另一方面則滿足了互聯網金融時代多樣化的投資需求。
既然已有先例，為何“穩賺1號”此次還是引發如此大的動靜?
在筆者看來爭議主要集中在幾點：一是房地產眾籌本身存在一定的法律和政策風險;二是 萬達 集團于2014年底投資20億元控股快錢，雙方的合作亦被解讀為“關聯方融資”。
三是 萬達 “穩賺1號”較為模糊的產品界定，以及復雜的產品設計是其飽受詬病的重要原因。該產品包含了太多概念：租金收益權轉讓、類REITs、房地產眾籌……
房地產眾籌的前世今生
所以，要說清楚 萬達 這款產品究竟是什么，風險在哪里?我們還需要先來理一理房地產眾籌的概念。
眾籌，譯自Crowdfunding一詞，簡單來說就一種向群眾募資，以支持發起的個人或組織的行為。而房地產眾籌發端于美國，主要為了滿足那些希望投資房地產行業卻沒有足夠資金的投資人。
2010年成立的Fundrise，2013年成立的Realty Mogul和 Realty Shares是目前美國最為知名的三家房地產眾籌公司。以美國來看，房地產眾籌模式主要分為兩種：1)房地產債權眾籌;2)房地產股權眾籌。
前者即讓投資者籌錢借給借款人，該筆借款有有房產做抵押。后者則是眾籌平臺通過設立有限合伙制公司來購買房產，投資者根據自己的投資金額占有相應份額的房產股份，每月收取租金，最終房產賣出，投資者按照所占股份來分配收益。
2012年，美國出臺了《創業企業融資法案》(JumpstartOur Business Startups Act,下稱“JOBS法案”)，眾籌的政策法規相對完善。對于投資人的資質、項目的股權關系、產品的風險和收益等，眾籌項目都有較為清晰的說明和規范的操作流程。
但是回頭看看國內的房地產眾籌市場就沒這么脈絡清晰了。從目前國內已有的案例來看，很難將其簡單歸納為債權眾籌或股權眾籌。筆者只能按照眾籌的目的大致將其分為：營銷型眾籌、理財型眾籌、眾籌建房三大類。
1. 營銷型房地產眾籌的發起人通常為房地產公司，其目的主要是營銷新建樓盤，而選擇的合作方基本都是互聯網流量巨頭，例如遠洋地產與京東金融合作的房地產眾籌項目。
以最近即將上線的一期產品為例，遠洋地產提供房源，京東金融則提供“白居易”24個月0利息的首付分期+10萬裝修“白條”，主打從購房、貸款、裝修的一站式方案，用大力度的優惠活動來吸引購房者。
2. 理財型房地產眾籌，即投資人以獲得現金收益為主要目的而參與的房地產眾籌項目，團貸網此前推出的“房寶寶”、平安好房與碧桂園即將上線的項目等都是典型的案例。
普遍采用的方式為，先向投資人眾籌資金，幫助房地產開發商解決項目開發的融資問題;然后招募地產開發商和承建商來建造房子，最后再定向銷售給原本有剛需的投資人，或是開發商賣房后轉成收益返還給他們。
公開信息顯示，2014年6月17日，團貸網旗下的“房寶寶”與東莞中信御園項目發起第一期別墅眾籌，最后有400多位投資參與眾籌了1491萬元。8月23日，該套眾籌別墅以1600萬元價格售出，實現年化收益40%。
3)眾籌建房：眾籌者以建房為目的出資建房，最終達到個性化建房的目的，同時減少了房價。這種模式涉及非常多的障礙，國內較為成功的案例為河北滄州由中關村股權投資協會發起的“滄州中捷高新技術產業開發區眾籌家園小區”。
“穩賺1號”真的穩賺？
從上述的分類來看， 萬達 的“穩賺1號”更傾向于理財型房地產眾籌。除了有首富的背書、 萬達 的品牌、預期年化12%的收益的賣點外，該產品還設計了相應的退出機制，和增強流動性的方式……
根據公開的資料，“穩賺1號”以 萬達 廣場作為基礎資產，募集資金將全部投資于2015年新開工且在2016年開業的只租不售的國內二、三線城市商業廣場項目。但 萬達 有權根據籌集情況調整基礎資產。
“穩賺1號”在基礎資產全部投入營運之前，由眾籌發起人以資產管理方式進行資金運作，并將產生的收益作為對投資人的回報，在全部投入營運后，由這些 萬達 廣場的項目收入來保障盈利。
根據產品說明書，“穩賺1號”的預期合計年化收益率為12%起，包括兩部分：一部分是租金收益，預期年化收益率6%，在每年收益派發日(7月15日)發放;另一部分為物業增值收益，預期年化收益6%，將在退出時一次性發放。
寫到這里，一切看起來都沒有什么問題，可是“穩賺1號”真的穩賺么?“風險與收益并不對等”是多位業內人士對該產品的解讀。
筆者從項目方獲悉，6%的租金收益是根據 萬達 以往業績和整個行業的平均水平綜合測算的。公開數據顯示， 萬達 商業的租金收入每年都有近50%的增長，總收入平均增長36%。其中，2014年，平均每個 萬達 廣場年租金收入為1億多元。
而對于物業增值收益，“穩賺1號”也設計了三種退出方案，通過REITs或其它方式上市、向第三方轉讓相應權益或自由租賃物業、 萬達 集團于第7個收益派發日之前回購。
對于“穩賺1號”是不是類REITs的爭議還太早，畢竟還要幾年以后才有可能通過REITs退出，而且這只是三種退出機制的之一。如果最終是 萬達 自己回購了，那么 萬達 發售這個產品更像是一個遠期交易，而且借款利率還不算高。
某美國房地產眾籌平臺的產品總監認為，投資人購買“穩賺1號”享受物業增值收益，算是變相股東，可以歸屬到股權眾籌的范疇。另外增值收益和本金均在最后發放，而不是每一期返還則是最大的風險，也是股權眾籌的特征之一。
“但這個項目注明并不保本付息，這意味著大眾作為LP (有限合伙人)冒著虧掉本金的風險，有可能有6%的利息。同樣的產品如果在美國，年化利率至少要在16%以上，即便是保本保息的債權眾籌產品年化收益率也在8%左右。”他表示。
關于REITs的退出方式是否可行，國內眾籌的監管政策究竟為何，都是橫在“穩賺1號”面前的關卡。此外，未來房地產行業波動所帶來的風險將如何應對?假設房價出現大幅度下跌，誰將承受這個損失?該產品說明書里也并未提及。
“穩賺1號”究竟是否穩賺，還有待考量。
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本文來源： 萬達的房地產眾籌究竟想玩什么
