“面對電商的強勢沖擊，則要坐實線下、拓展線上”，西單大悅城總經理沈新文表示，當項目走向成熟后，要強化產品和服務，做足實體店的購物體驗。未來，西單地區將整合單體業態資源，結合“商圈本地化服務”的轉型和融合，從發放優惠券、打折卡、免費禮品等引流方式來培育消費者習慣，再逐步到商圈內會員體系打通、停車場資源共享等深層服務，將更多客源留在實體商場。
定位準 時尚品牌推陳出新
加入大悅城運營團隊后，沈新文每天都變得很忙碌，一方面要盡早熟悉業務，另一方面，他此前的搭檔進入商業地產領域后都做出了不錯的成績，這也讓他感受到了身上的責任。
接管西單大悅城后，沈新文的生活節奏發生了驟變。西單大悅城對于中糧而言,重要性不言自明。中糧的商業地產起步于此，西單大悅城從誕生之日起，便是大悅城體系中的標桿。外行看的永遠是個熱鬧，西單商圈客流如織，似乎從來不缺人氣，但京城商業版圖已在兩三年內悄然發生了變化，東部眾多優質購物中心的崛起已然成了氣候。
對定位的堅持，是中糧在復制大悅城時成功的關鍵。西單大悅城在此基礎中堅持做到品牌、服務、體驗等各方面保持市場引領性并不斷推陳出新。
在西單大悅城，消費者幾乎可以找到北京甚至全國最流行的時尚品牌。蘋果西單大悅城開店當日恰逢iPhone 4發售，單店單日的全球銷售紀錄至今依然保持。
在注重消費者需求與利益的同時，西單大悅城也非常關注投資者回報，憑借良好的收益，開業后第六年租金收入總和即與基礎投資基本持平。
個性化 精細品牌組合無死角
雖然一直保持著上升的發展趨勢，但西單大悅城也有一些成長的煩惱。由于部分物業結構并不合理，購物中心內存在一些“死角”。沈新文表示，當消費者動線不科學時，品牌組合如果欠佳商戶生意會難做。一般情況下，購物中心會將死角區域安排給一些高知名度的餐飲品牌，但沈新文認為，高人氣的餐飲品牌并不是萬能的，購物中心不能出現死角就靠餐飲填充，高人氣的餐飲品牌應該用在更凸顯的位置，不應該簡單地替動線問題來救場。
與普通零售品牌相比，餐飲進駐購物中心投入成本高，簽約時間相對較長。在沈新文看來，餐飲品牌的活躍生命周期比零售品牌實際要短。消費者口味很多變，但餐飲品牌有汰換周期。近年來新餐飲品牌又如雨后春筍般出現，時下火熱的餐飲品牌新鮮感流失后人氣會出現驟降，餐飲必須與時俱進才能成為購物中心人氣的永動機。
沈新文表示，西單大悅城已經進入成熟發展期，增幅會逐漸步入平穩階段。未來西單大悅城將更注重內涵式發展，在精細化品牌組合上多下工夫。雖然要跟上消費者的變化，但西單大悅城不會隨波逐流，將更注重自身的個性化成長。衡量購物中心的標尺很多，沈新文認為，租金、商戶銷售與消費者認可度是最核心的三大標準，如果其中一點不好都不能算是好的購物中心。
社交化 獨家資源把握客群
從政府監測數據來看，西單商圈2014年的客流較上年出現了30%左右的下滑。但西單大悅城以七年高齡，在后輩瘋狂崛起激烈競爭的一年里，依然保持了銷售和租金的上漲。 沈新文表示，業界對西單商圈有共同的認知，老牌的西單商場、百貨類的君太和漢光、法國高端買手品牌老佛爺，以及年輕時尚范兒的西單大悅城，需要幾家主力商業項目形成合力才有可能推動西單商圈的不斷升級。
他認為，“年輕、時尚、潮流、品位”的客群在逐步成長，七年前的年輕人而今已步入而立之年，更加個性、更加熱衷于追逐新品牌的“90后”、“00后”將成為今后的主力消費群體，西單大街作為他們最喜愛的潮流商圈，在整體調性保持一致的前提下，各個項目之間也需要形成錯位，找到生存空間。
如果把整個西單大街看做一個購物中心，每個項目就是購物中心中講究的業態配比與品牌組合。傳統百貨始終有它的魅力所在，但購物中心的“體驗牌”始終是市場競爭中的取勝之招，如何發揮線下社交體驗平臺的作用，以獨有的業態品牌組合、個性化的賣點、不斷推陳出新的營銷策略轉化成目標精準的客流將他們源源不斷地帶到項目與商圈中，是西單這座京城最老同時也是最新的購物中心的核心命題。
如今大悅城已在業內有很高的品牌知名度與影響力，越來越多的品牌商希望能擠入大悅城、進入西單。不過，沈新文表示，西單大悅城對品牌商始終是開放的態度，但招商時絕對不會盲目，也不會因為收益將篩選品牌的天平嚴重傾斜在某一端。
共享化 商圈內發揮合力
近來，在成熟的傳統商圈內，消費習慣與環境改變，如果仍以傳統思維維持這個目標顯然已經越來越難。盡管坐享客流紅利，沈新文表示，傳統商圈銷售與客流走勢已讓眾多商業項目有很大危機感。
“互聯網＋”、共享經濟、眾籌、全渠道、O2O等高頻出現在多行多業的轉型、升級中。在超市領域，以步步高、天虹商場、家家悅等六大區域巨頭成立全球聯采眾籌平臺。F2B2C（工廠到零售商到消費者）的路徑是全球聯采眾籌平臺的核心模式，平臺將整合各區域零售商需求到全球各地工廠直接采購，盡可能減少中間環節，降低成本、提升毛利，在末端銷售時能夠更多讓利消費者。
沈新文表示， 資源整合 已是零售業的共同命題，與超市業態不同，百貨、購物中心領域以非生活需要類商品經營為主，品牌商對于不同門店貨品供應有多重考量，在供應鏈上也許不能深入到采購層面，但在營銷層面可以幫助項目節約平臺搭建、運用、推廣的時間和開發成本。
沈新文正在牽頭眾伙伴做出改變，在西單大街打造出包含金融、交通、通訊、服務、營銷等眾多功能在內的智慧商圈。這意味著，當消費者進入西單商圈，拿出手機點開App，覆蓋商鋪的動態消息將實時更新。吃飯無需再長時間等位，購物、餐飲等經營效率將大大提升，消費者耗費的時間成本也將降低。
商業項目之間協同與聯動發揮的商業價值是減弱的，在沈新文看來，嚴酷的商業環境要求應以商圈為基礎，發揮合力。實體零售行業要從單純的賣產品、賣質量、賣服務的傳統模式，向體驗式消費思維轉變。轉型的關鍵不僅是線上線下融合，更重要的是與“商圈本地化服務”結合。
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本文來源： 商圈資源整合將是大勢所趨
