《我的前半生》火了。劇中羅子君挎名包出入各大 購物中心 動輒幾千、幾萬購買名鞋、奢侈品的場景還歷歷在目，也讓不少女性羨慕不已。
作為女性神之向往的購物天堂，近年來“ 購物中心 ”的火爆簡直可以用殘暴來形容，但與此同時，缺乏個性、千mall一面、體驗差、無法走進年輕消費者的心中等等都是 購物中心 帶給消費者的不良印象。
一邊是招商難、經營難、管理難，一邊又是線上電商沖擊、消費者不買賬導致利潤連年走低，空置率過高，倒閉潮逐漸顯現。可拋開這些不管，如今 購物中心 還是一個接一個的開，建筑面積和活躍指數一路攀高，這是“虛火”還是“真生意”？ 購物中心 熱背后到底有什么原因？屬于 購物中心 的未來又在哪里呢？
“倒閉潮”與“開業熱”齊頭并進
根據世邦魏理仕《全球 購物中心 發展報告》顯示：2016年，全球新建 購物中心 1250萬平方米，同比增長11.4%。中國以575萬平方米的面積再居全球首位，占比近半，在全球 購物中心 建設最為活躍的十大城市中，中國的城市占據了其中的8個。
據品途商業評論了解，早在2015年，我國已開業的 購物中心 逼近4000家，目前很可能已經突破5000家的規模，光是在武漢這座城市，年內就有35個商業綜合體計劃開業，可謂是發展勢頭正盛。
如果說在上世紀90年代，中國的消費者還屬于百貨賣場，那么21世紀初的這十幾年正是電商平臺從崛起到迅速發展的階段，為了應對電商的沖擊，不少之前的百貨賣場甚至商超開始轉型做復合式 購物中心 ，以爭取留住消費者，當然這其中中國零售業和房地產業交融性的發展，政府政績等因素都對 購物中心 的廣泛開發起到了至關重要的拉動作用。
可是火歸火，轉型留住消費者的急切的心情大家也都懂，過猶不及可真不是一件好事， 購物中心 火爆背后其隱患也在逐漸顯現。
專業機構預測，我國 購物中心 的最大飽和度為6500家，按照目標的開發建設速度，年內突破這一數量的概率極高，從局部過剩到全面過剩或只在數年之間。
來自仲量聯行的統計數據顯示，由于供應過剩，上海的 購物中心 空置率在明顯上升，其中上海浦東中央商務區空置率上升5.2個百分點至13.1%，浦西中央商務區空置率上升3個百分點至12.1%，非中央商務區空置率上升4.5個百分點至22.5%。沈陽的空置率更為嚴重，據說從沿街店到商場，平均每5個商鋪中就有1個空置。
除了空置率的連年走高， 購物中心 的倒閉現象也頻現媒體報道中，“今年4月，沃爾瑪在合肥關閉2店。最近4年，沃爾瑪在合肥閉店數高達8家，目前在合肥市場僅余1店。此前2年，金鷹連關3店，徹底退出合肥市場。”
正如知名財經媒體專欄作家、 購物中心 資深研究專家老笑所說，“事實上，機會在還未成為大多數人看到的機會時才是機會，一旦成為人人眼中的機會，就很可能已經變成陷阱。當無數零售企業看好 購物中心 ，形成千軍萬馬過獨木橋的格局時， 購物中心 很可能成為許多企業的‘滑鐵盧’。”
如今的 購物中心 似乎正在經歷著這一過程。
招商兩極分化：強IP受寵，帶病開業也普遍
而除了上面提到的“虛火“過旺，空置率居高不下， 購物中心 倒閉頻現，現如今的 購物中心 似乎也陷入了兩極分化的境地，無論是在一線城市跟二三線城市，還是同一城市不同商圈，這樣的差距正在越拉越大。
“強IP的 購物中心 招商往往不費力氣，大家很認品牌，比如萬達廣場，商業地產還沒竣工結束，很多商家就排著隊等著入駐，這是很多其他的 購物中心 沒法比的。“大悅城地產的總經理周鵬在接受品途商業評論采訪時如此說道。
“商業地產項目的集中供應、 購物中心 的大量涌現，加重了品牌資源的稀缺性，激烈的爭奪使品牌的開柜條件也水漲船高，一些原本不怎么樣的品牌也成了搶手貨，不提供裝修補貼，不承諾幾年免租，人家決不輕易開店。”知名財經媒體專欄作家、 購物中心 資深研究專家老笑如此總結現在 購物中心 面臨的招商難題。
據了解，廣州今年待開業的近10家 購物中心 因位于非主流商圈而招商壓力巨大。
“招商率不足80%的‘帶病開業’的項目也很常見。這也是很多 購物中心 項目從開業起就只能艱難維持、苦苦支撐的原因”，老笑說。
商務部委托中國連鎖經營協會發布的《中國 購物中心 發展指數》顯示，由于存在階段性供應過剩風險，2015至2016年，超過50%的新 購物中心 項目延期開業超過半年，而這其中很大部分原因是因為招商無法滿足開業要求所導致的。除此之外經濟發展不平衡以及收入差距帶來的消費水平的差異，都導致了 購物中心 地區發展的不均衡，兩極分化嚴重。
如果說招商難、運營難導致了 購物中心 現在的發展不均衡還是可以讓人理解，但 購物中心 彼此之間嚴重的同質化競爭的窘境卻使得很多消費者無法激起購物欲望，這也直接導致了 購物中心 利潤的下滑。
正如中國電子商務委員會主任兼秘書長蘇軍所說，“消費者對很多的商品是需要觸摸感、體驗感的。再深的網戀終需見面。” 購物中心 為消費者提供正是這樣一種線下的消費體驗感，但是無論走到哪里都是一樣卻著實讓人無奈，“一層是奢侈品、化妝品或快時尚品牌，二樓、三樓是男裝或女裝，四樓是兒童業態或運動品牌，五樓、六樓是餐飲門店，地下一層是快餐等品類。有時間甚至無需走進去我都知道里面都是什么”，一位消費者向品途商業評論抱怨道。
對于同行之間同質化競爭的窘境，德基廣場有限公司總經理吳鐵民卻有著自己獨到的體會，在他的率領下，德基廣場用了十年的時間就做到了單店銷售額全國第二。在吳鐵民看來，“順應消費升級和市場變化進行商場規劃定位、精細化管理和經營創新是德基取得現在成功的關鍵。”，與其他 購物中心 的一般布置不同，“2016年，德基廣場把幾十個頂級化妝品品牌、部分知名快時尚和輕奢品牌搬至地下一層。
數據顯示這種調整很有效，目前，該 購物中心 香奈兒、迪奧等化妝品專柜月銷售額已達到250萬元”，吳鐵民說，“這比沒調整之前的銷售額要高出不少，未來的 購物中心 的招商規劃沒有固定的標準模式，只有把握了市場需求，把握消費者、品牌有效互動或供給才能真正引領市場”
天虹股份總經理張旭華對此也表示了認同，在他看來“購物體驗應該是一個全流程的過程，消費者看到的商品、感受到的服務、接觸的環境和留下的記憶都是體驗的一部分”。
回歸商業本質，重構“人、貨、場”
對于現在 購物中心 發展的亂狀，不少行業人士表達了擔心，萬達網絡科技集團總裁曲德君就表示，“要想讓消費者重新走進 購物中心 ，必須要回歸商業本質，重構人貨場。”
“人，就是數字化運營。在會員體系建設和數字化營銷上要做到位。很多 購物中心 在這方面都做得很差，普遍存在的是單個業態可以做好，比如電影院、餐廳、比如奢侈品店，但是到 購物中心 這個龐大物本身卻沒有做好。”曲德君說。
ShaheenSadeghi（一位洛杉磯地區的傳奇商業地產操盤者，以“反 購物中心 ”為口號）也認為，在傳統商業里，“人”是一個個用于數據分析的統計因子。但商業應該研究人本身，直接從具體的人入手。做商業不再能夠高度概括所有人的愛好，而要從分析具體客戶入手，從碎片中找到位置，建立圈層。
具體到貨，就是供應鏈+。 購物中心 是一個重資產項目，在運營管理上是很難的，如何降低成本，管理好供應鏈和庫存是重中之重”，在《中國 購物中心 發展指數》中我們可以看到，中國的 購物中心 的成本控制在榮枯線以下，可以說控制成本的能力還有待提高。
第三個，場，也是目前各大 購物中心 最最重視的就是“體驗式消費”和“精神消費”。新城控股集團股份有限公司副總裁歐陽捷認為，“目前中國人口在增加，但零售的增速卻在下降。這意味著以物質消費為核心的傳統零售市場蛋糕未來再變得更大的可能性越來越小。
未來精神消費是新寵，其實現在很多精神消費已經是新寵。”歐陽捷說，“精神消費是可能遠遠超過物質消費的一個更大的市場，但是行業現在還沒有按照客戶細分去把客戶的精神需求真正的挖掘出來。”
大悅城地產的總經理周鵬也表示，“ 購物中心 的核心競爭力是一個中心兩個基本點。核心就是地緣中心，兩個基本點一個就是體驗，一個就是平臺化”，在周鵬看來，“在過去百貨商場消費的是錢，但是在 購物中心 消費的是時間，如何把客戶的平均的滯留拉長這是 購物中心 應該做的，而打造良好的體驗是完成這一目標的不二砝碼。“
為此很多 購物中心 開始不斷的增加諸如提高消費體驗的業態形式，比如提高兒童樂園的比例，比如電影院、特色書店、酒吧等等，以此來拉升人們社交的頻率，提升購物體驗。
“新零售”背景下， 購物中心 或迎來調整期
從商業供給角度看，目前國內 購物中心 數量已經處于井噴狀態，不僅業內同質化競爭日益加重，而且電商帶來的沖擊與日俱增，在這樣的背景下，許多 購物中心 處于被倒逼創新的境地。目前來看 購物中心 的盈利模式仍以“租金+銷售抽成”為主，如何創新盈利模式，同時更加深入的融入消費者的生活場景是 購物中心 必須解決的問題。
在新零售的大背景下，線上和線下的結合似乎已經成為常態，長期以來一直固守線下的 購物中心 面對新零售的浪潮，如何更好的與線上結合也成為了影響其未來的關鍵點。“享受過移動互聯網帶來的良好體驗的人，必然會對線下商業有更高的看待標準，并要求線下商業與他們的生活有更進一步融合，產生更緊密的連接，而移動互聯是必不可少的一環。”睿意德分析張坤表示。
在這樣的大環境下， 購物中心 所追求或許真不是速度和數量。如何贏得用戶的心，在消費中體驗購物的快樂，這才是 購物中心 們應該考慮的。隨著場景革命的到來， 購物中心 或將變成生活萬花筒，成為更多生活場景的入口、出口和中轉站。
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本文來源： 購物中心倒閉潮與開業熱并存
