2011年至2015年間，全國20座重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米，超過20座城市邁入“大商業(yè)地產(chǎn)”時代。南京自然也不例外，但有業(yè)內(nèi)人士卻表示，南京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展雖然迅速，但純商業(yè)物業(yè)的開發(fā)卻相對滯后。事實是否是這樣呢？

與沈陽相比，南京純商業(yè)物業(yè)體量不足

為了能直觀一點，世邦魏理仕環(huán)球研究部資深董事謝晨選擇了沈陽來和南京對比。無論是常住人口總量，還是GDP，抑或城市規(guī)模，南京和沈陽在很多方面都極為相似，但在純商業(yè)開發(fā)層面，南京和沈陽的差距非常大。“目前南京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的全市總存量(含百貨)仍在200萬平方米以內(nèi)，而沈陽純商業(yè)開發(fā)的體量接近600萬平方米，是南京的近三倍。”謝晨告訴記者。

戴德梁行一份商業(yè)研究報告也顯示，南京純商業(yè)開發(fā)尤其是零售業(yè)的發(fā)展較為緩慢，目前南京商業(yè)市場仍然處于由現(xiàn)代百貨、購物中心向城市綜合體過渡的階段，從1995年到2014年這20年左右的時間內(nèi)，南京純商業(yè)物業(yè)開發(fā)的增長速度年均不到15萬平方米。

商圈單極化，部分區(qū)域缺乏商業(yè)中心

然而，在現(xiàn)有的南京純商業(yè)地產(chǎn)體量中仍存在局部過熱現(xiàn)象，部分區(qū)域缺乏商業(yè)中心。“六合一百多萬人，沒有一個購物中心，雨花臺區(qū)只開了一個購物中心，浦口區(qū)也只有弘陽廣場一個購物中心，江寧100多萬人，也只有兩個購物中心，還有兩個新區(qū)，沒有一個購物中心，而新街口商圈還在持續(xù)走熱。”南京大學(xué)不動產(chǎn)研究中心研究員李紹明表示。

李紹明的擔憂不無道理，戴德梁行的一份商業(yè)報告中也明確提出了仙林、城北、城東商業(yè)中心缺乏的事實，“南京的商業(yè)很發(fā)達，很多購物中心在全國都有積極的影響力，但不可忽視的是，南京商業(yè)布局也不夠合理，新街口單極化商圈較為突出。”

金石代理機構(gòu)一位從事商業(yè)地產(chǎn)的資深營銷人員的觀點頗具代表性：“南京人傳統(tǒng)保守的消費心態(tài)，和城市布局尤其是人口分布不均勻，加上整體商業(yè)開發(fā)氛圍不足，讓商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不溫不火。”

城北、仙林多個商業(yè)綜合體已在補貨

值得關(guān)注的是，城北、仙林一些區(qū)域的純商業(yè)物業(yè)有所起色。

今年南京有10多個商業(yè)綜合體項目相繼或即將開業(yè)，其中，城東的森林摩爾、仙林商業(yè)仙鶴新天地的開業(yè)以及未來的富力水街坊等稍稍彌補了城東地區(qū)純商業(yè)物業(yè)的缺失。

而一直處于純商業(yè)物業(yè)“缺貨”狀態(tài)的城北板塊，正在建設(shè)一座大型商業(yè)綜合體，位于城北紅山路的常發(fā)廣場預(yù)計2015年底開業(yè)，是目前城北板塊鐵北地區(qū)唯一的商業(yè)綜合體項目，該項目將擁有大型購物中心和景觀生態(tài)辦公樓，此外，招商地產(chǎn)以11.89億元總價拍下的邁皋橋G16地塊也將被打造成一座商業(yè)綜合體。

東恒置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)人唐先生表示：“南京的副城商業(yè)中心正在崛起，呈現(xiàn)多點發(fā)展的局面。新街口一家獨大的局面短期內(nèi)還難以改變，但值得關(guān)注的是，其他區(qū)域的純商業(yè)物業(yè)雖然開業(yè)速度緩慢，但一旦開業(yè)，將有力地推動區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新和提檔升級。”